別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大月 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大月 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　土屋　真人   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大月市猿橋町藤崎字長久保５３５番９ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 猿橋 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 猿橋駅東方 2.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大月市郊外の大型分譲住宅地で、熟成度が高く格別の変動要因もないため、当分の間現状を維持するものと予測 する。周辺には競合大型分譲団地があり、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大月市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は大月市及びその周辺市に勤め先を有する勤労者等で ある。既存の大型分譲住宅団地であり、駅及び各種利便施設への接近性にやや劣る。周辺には競合する大型の分譲住宅 団地があり需要の分散から市場動向はやや弱い。中心となる価格帯は土地で約７００～８００万円程度で、新築の戸建 物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大月市郊外の大型分譲住宅地域内に存し、共同住宅等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未形成であるため、収益 還元法の適用は断念した。比準価格の査定においては類似性のある多数の取引事例を収集・分析しており活用した資料 等は量・質共に十分である。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準 地との十分な比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大月 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [154.8] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大月市においては、過去一年間で人口が微減 、高齢化率は上昇した。大月駅郊外の住宅地 については需要が弱く地価は下落基調である 。 大月駅郊外の大型分譲団地については、競合 する周辺の分譲団地との間で需要が分散して おり、需給関係の目立った改善は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％