別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大月 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大月 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大月市駒橋１丁目字駒門６０８番３ ｢駒橋１－８－３｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多く見られる既成 住宅地域 南4.2m市道 水道、下水 大月 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 大月駅北東方 670m 法令 規制 （都） １住居 (60,168) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部の東方に位置する既存の住宅地域で、格別の変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測す る。地価水準は需給関係により下げ止まり傾向で，今後とも安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大月市及び周辺市の住宅地域一円である。需要者の中心は大月市及びその周辺市に職場をもつ個人の一 次取得者層で、地縁血縁関係者が多いため圏外からの転入者は少ない。駅徒歩圏内にあり、市内では稀少な平坦地で、 一定の需要は認められるが、既成の住宅地域であり、空地も少なく開発等による新規の宅地供給は見られない。このた め中心となる価格帯の把握は難しく、土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅付きで３，０００万円迄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は大月市中心部東方の戸建住宅のほかアパート等も見られる住宅地域である。住環境の良否を重視する地域 の特性や共同住宅の想定は合理的でない標準地の規模等を考慮し、収益価格は求めなかった。自己使用目的の取引が支 配的である近隣地域の状況を踏まえ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ 、前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口減少傾向にある大月市であるが、中心 部の既存住宅地では、空地が少なく新規の開 発等は困難で、稀少性から地価は下げ止まり 傾向にある。 　当市では地勢により、土砂災害警戒区域に 存しているエリアが多く、平坦地の稀少性が 高い。駅徒歩圏の住宅地の需要は堅調である 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％