鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大月 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００９１９２０６ -38272	大月市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東1.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	１２０１１１９２１２ -40311	上野原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.1m道路、中間画地		（都）１中専 (60,164)
c	１２１０６１９２１２ -46198	上野原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.2m道路、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２１０６１９２０６ -46188	大月市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e	１２１０５１９２０４ -35491	都留市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.8m市道、北東6m、角地		（都）１住居 (60,192)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,500	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	48,727	100 [ 75.0]	64,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	65,600
b	(　 ) 57,779	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	57,662	100 [ 87.9]	65,600		66,300
c	(　 ) 67,726	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	68,069	100 [ 107.9]	63,085		63,700
d	(　 ) 56,995	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,745	100 [ 112.5]	62,884		63,500
e	(　 ) 48,833	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	47,221	100 [ 73.9]	63,899		64,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,900 円／㎡]

大月 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,053,541	711,938	2,341,603	2,061,840	279,763	（　0.9714） 271,762	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,661,708 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大月 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.66	ＬＳ2	177.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	160 ％	286 ㎡	14.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４４．３３㎡（２ＤＫ）、２階建

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.66	100.0	88.66	1,340	118,804	2.0	237,608
							1.0	118,804
2～ 2	居宅	88.66	100.0	88.66	1,389	123,149	2.0	246,298
							1.0	123,149
～

～

～

計		177.32	100.0	177.32		241,953		483,906
								241,953

⑨年額支払賃料	241,953 円　×　12ヶ月　＝　 2,903,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 177.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,903,436 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 255,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,936,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	483,906 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,953 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,968 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,053,541 円　　　　（　 10,677 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１０７　　　　-29024	1,174 ( 1,174)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,389 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２１０６　　　　-29018	1,030 ( 1,029)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,425
c	Ｂ２１０９　　　　-32006	950 ( 949)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	1,493

大月 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	284,038 円	3,191,436　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 711,938 円　（　　　　　　 2,489 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 177.32 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,061,840 円（　　　　　 7,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,053,541 円
②総費用	711,938 円
③純収益　①－②	2,341,603 円
④建物等に帰属する純収益	2,061,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	279,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	271,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 950 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,661,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大月 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大月 -1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　窪田　修

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

64,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大月市大月１丁目字六貫メ４０３番３｢大月１－１６－５｣				②地積　(㎡)	286 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域 (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに事業所等も見られる住宅地域	北東4m市道	水道、下水	大月 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

大月駅南方

400m

法令

規制

（都）１住居
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

　市内中心部に位置する既存の住宅地域で、格別の変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。
地価水準は需給関係により下げ止まり傾向で、今後とも安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は大月市及び周辺市の住宅地域一円である。需要者の中心は大月市及びその周辺市に職場をもつ個人の一
次取得者層で、地縁血縁関係者が多いため圏外からの転入者は少ない。大月市の中心市街地内にあって、便益性に優れ
た地域で、かつ平坦地が稀少な地域性から、一定の土地需要は認められるが、既成の住宅地域で、売り物件は殆ど見当
たらず、開発等による新規の供給も殆どない。画地条件も多様で取引の中心となる価格帯を把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は一般住宅のほか事業所等も見られる住宅地域で、周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、住環境の
良否等を重視した自己使用目的の取引が支配的で、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に
試算された。本件では、収益価格は参考にとどめ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係
を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大月 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[105.0]

100
[ 89.4]

[101.0]
100

64,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口減少傾向にある大月市であるが、中心
部の既存住宅地では、空地が少なく新規の開
発等は困難で、稀少性から地価は下げ止まり
傾向にある。

　山際にやや近く、土砂災害警戒区域である
が、当市では駅徒歩圏の平坦な地勢は根強い
需要がある。駅や小学校にも近く利便性の良
い地域である。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大月 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００９１９２０６ -38272	大月市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東1.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	１２０１１１９２０６ -40327	大月市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	１２１０２１９２１２ -37548	上野原市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、南西3m、角地		（都）商業 (90,360)
d	１２１０３１９２０６ -35769	大月市		更地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、東3.7m、角地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,500	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	48,727	100 [ 75.7]	64,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	65,000
b	(　 ) 30,252	100 [ 60.0]	[ 98.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	66,285	100 [ 102.0]	64,985		65,600
c	(　 ) 64,352	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	59,125	100 [ 92.8]	63,712		64,300
d	(　 ) 54,900	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	53,813	100 [ 100.0]	53,813		54,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,900 円／㎡]

大月 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,008,154	663,130	2,345,024	2,061,840	283,184	（　0.9714） 275,085	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,730,938 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大月 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.66	ＬＳ2	177.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	160 ％	286 ㎡	14.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４４．３３㎡（２ＤＫ）、２階建てが標準的である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.66	100.0	88.66	1,361	120,666	2.0	241,332
							1.0	120,666
2～ 2	居宅	88.66	100.0	88.66	1,389	123,149	2.0	246,298
							1.0	123,149
～

～

～

計		177.32	100.0	177.32		243,815		487,630
								243,815

⑨年額支払賃料	243,815 円　×　12ヶ月　＝　 2,925,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 177.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,925,780 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 321,378 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,892,402 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,630 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,815 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,008,154 円　　　　（　 10,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１０９　　　　-32008	1,020 ( 979)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,154	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,389 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２１０９　　　　-32012	1,311 ( 1,259)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,454
c	Ｂ２１１２　　　　-7242	1,507 ( 1,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,620

大月 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,600 円	28,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	263,530 円	3,213,780　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 663,130 円　（　　　　　　 2,319 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 177.32 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,061,840 円（　　　　　 7,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,008,154 円
②総費用	663,130 円
③純収益　①－②	2,345,024 円
④建物等に帰属する純収益	2,061,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	283,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	275,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,730,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）