鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山梨 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７１９２１１ -40949	笛吹市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２１０８１９２０５ -37644	山梨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		（都）２住居 (60,160)
c	１２１０７１９２０５ -41014	山梨市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、西1.9m、角地		（都）商業 (90,400)
d	１２１０５１９２０５ -34785	山梨市		更地	（　）	長方形	東5.9m県道、中間画地		（都）１住居都市機能誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,003	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,359	100 [ 80.2]	56,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,600
b	(　 ) 48,457	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,032	100 [ 82.7]	56,871		56,900
c	(　 ) 50,846	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,338	100 [ 90.2]	55,807		55,800
d	(　 ) 38,100	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,757	100 [ 67.6]	55,854		55,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,200 円／㎡]

山梨 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,678,842	1,095,473	3,583,369	2,784,410	798,959	（　0.9733） 777,627	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,869,939 円　　　　（　 44,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	126.00	Ｓ2	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	358 ㎡	10.5 m x 33.0 m	前面道路：市道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	100.0	126.00	1,830	230,580	2.0	461,160
							1.0	230,580
2～ 2	店舗兼事務所	126.00	100.0	126.00	1,350	170,100	2.0	340,200
							1.0	170,100
～

～

～

計		252.00	100.0	252.00		400,680		801,360
								400,680

⑨年額支払賃料	400,680 円　×　12ヶ月　＝　 4,808,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,808,160 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 510,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,597,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	801,360 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 400,680 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,286 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,678,842 円　　　　（　 13,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１０　　　　-22011	2,412 ( 2,400)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,935	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,864 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２０１１　　　　-8012	1,660 ( 1,658)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,882
c	Ａ２１０６　　　　-22011	2,019 ( 1,958)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,780

山梨 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	229,800 円	38,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	296,273 円	5,108,160　×　　　　 5.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,400 円	38,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	76,600 円	38,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,095,473 円　（　　　　　　 3,060 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,300,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,784,410 円（　　　　　 7,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,678,842 円
②総費用	1,095,473 円
③純収益　①－②	3,583,369 円
④建物等に帰属する純収益	2,784,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	798,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	777,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,172 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,869,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
山梨 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山梨 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小泉　吉廣

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外				②地積　(㎡)	358 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ既成商業地域	西15.5m市道	水道、下水	山梨市 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．５ｍ市道

交通

施設

山梨市駅北方

230m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

山梨市駅に近い既存の商業地域である。郊外の大型店舗へ顧客は流出しており商況は冴えない。商況の不振から
、当分の間、地価水準は下落傾向に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山梨市などの峡東地域や甲府市の普通商業地域である。需要者の中心は中・小規模の事業者である。山梨
市駅との接近性に優れているが、付近に集客の核となる大型商業施設がないことから、商況は不振である。逆に郊外の
大型店へ顧客の流出が続いていることから、地価は下落傾向で推移している。なお、既存の建物付き土地については、
取引物件の個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯は見出だせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前の市道沿いに銀行や店舗・事務所の立地する普通商業地域である。しかし、市内住民を顧客としており、広域的な
範囲から顧客を吸引する地域ではないため、収益価格はやや低位に試算されている。付近での取引は自己使用目的に係
るものが中心であることから、比準価格を重視しつつ、収益価格をも斟酌し、周辺の公示地との価格の均衡にも留意し
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で個人消費は全体的に弱い動きであ
った。

駅前商業地域であるが、集客力に乏しいのが
欠点。今年度末には、ＪＲ山梨駅に南北自由
通路ができる予定であり、繁華性を増すこと
が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

山梨 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０１１９２０１ -37918	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、中間画地		｢調区｣農用地区域でない (60,200)
b	１２１０９１９２０１ -39227	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m市道、北6m、角地		２住居 (60,200)
c	Ａ２１０９ -21002	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２１０６１９２０１ -45399	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、東2.4m、二方路		近商 (200)
e	１２１０２１９２１３ -37024	甲州市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18.8m県道、南西9.7m、南東3m、三方路		（都）近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,962	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	52,918	100 [ 93.0]	56,901	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,900
b	(　 ) 56,539	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	55,320	100 [ 99.9]	55,375		55,400
c	(　 ) 45,992	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,854	100 [ 83.1]	55,179		55,200
d	(　 ) 44,740	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,563	100 [ 81.4]	55,974		56,000
e	(　 ) 43,639	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.0]	48,248	100 [ 89.1]	54,150		54,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,400 円／㎡]

山梨 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,694,822	1,116,477	3,578,345	2,806,220	772,125	（　0.9733） 751,509	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,336,918 円　　　　（　 42,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	126.00	Ｓ2	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	358 ㎡	10.5 m x 33.0 m	前面道路：市道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	100.0	126.00	1,835	231,210	2.0	462,420
							1.0	231,210
2～ 2	店舗兼事務所	126.00	100.0	126.00	1,376	173,376	2.0	346,752
							1.0	173,376
～

～

～

計		252.00	100.0	252.00		404,586		809,172
								404,586

⑨年額支払賃料	404,586 円　×　12ヶ月　＝　 4,855,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 270,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,855,032 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 270,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 512,503 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,612,529 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	809,172 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,586 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 75,010 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,694,822 円　　　　（　 13,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０６　　　　-22011	2,019 ( 1,958)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,854	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,835 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０６　　　　-13015	1,888 ( 1,833)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,898
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山梨 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,000 円	38,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,377 円	5,125,032　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,800 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	77,200 円	38,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,116,477 円　（　　　　　　 3,119 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,806,220 円（　　　　　 7,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,694,822 円
②総費用	1,116,477 円
③純収益　①－②	3,578,345 円
④建物等に帰属する純収益	2,806,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	772,125 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	751,509 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,336,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,800 円／㎡）