別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 山梨 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１ ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4.1m市道 水道、下水 山梨市 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 山梨市駅東方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 山梨市中心部に存する既成の一般住宅地域で、山梨市駅南口の利用が開始されたが、今のところ目立った変動要 因とはなっておらず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山梨市中心部を中心に山梨市全域に及ぶ住宅地域である。需要者は市内及び周辺市に勤務先を有する一次 取得者層を中心とし、隣接市からの転入者も見られる。ＪＲ山梨市駅徒歩圏内であるが、中央線東側地域では農地も残 り積極的に土地取引が行われている状況ではない。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円前後、新築 戸建物件で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域である。アパート等の収益物件も幾つか見られるが賃貸市場が未 成熟で、事業収支の観点から収益還元法を適用することは現実的ではないため、収益価格は試算できなかった。よって 、同一需給圏内の類似性の高い取引事例から試算された比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、昨今 の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [102.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山梨市内の住宅地においては、コロナ禍の影 響よりも従前からの人口減少及び高齢化の影 響が強く、宅地に対する需要は減退傾向が続 いている。 ＪＲ山梨市駅徒歩圏内であるが、周辺には農 地等も多く見られ土地需要は低調であったが 、値頃感から下落幅は縮小傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％