別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 都留 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都留 9-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　武文   TEL.

鑑定評価額 97,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都留市小形山字沖大原１５番２外 ②地積 　(㎡) 5,409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ1 中規模配送センター 、倉庫を中心とする 工業団地 北東10m市道、三方路 水道 田野倉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中規模配送センターの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.0 ｍ、奥行　約　　  86.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 田野倉駅南方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特別な変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。工業用地の需要は認められる一方、用地 自体が限定されており、市場の需給動向からも、地価水準は今後も底堅く推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模配送センターの敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都留市を中心に郡内の工業地域一円。需要者は県内外の製造業者、物流業者が中心である。Ｅコマースの 拡大により大都市近郊の大規模多機能型物流施設のみならず、地方都市の中規模の物流拠点への需要も堅調で、製造業 についても需要は回復基調。圏内は国中地方に比べて工業用地が少ないため、取引は全般的に低調であるが、取引動向 等からは需要は底堅いと考えられる。工業地は取引の個別性が強く、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自用目的の県内外の物流業者が中心であり、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられ るため、同様の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、自用目的の取引が支配 的であり、また賃貸市場は未成熟であることから、賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しなかっ た。よって、比準価格を重視し、同一需給圏内の基準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工業地の需要は物流業を中心に堅調で 、製造業の需要も回復基調。工業用地が少な いため、用地開発を目的とした農地等の売買 も見受けられる。 倉庫、物流センターを中心とする工業団地で あり、周辺地域を含め、特別な変動要因はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％