別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 都留 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都留 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.

鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都留市つる４丁目１１３７番３０ ｢つる４－７－３９｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い利便性の良い住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 都留市 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 都留市駅北方 720m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 都留市駅の北方に位置する中小規模一般住宅等が多い住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状 を維持するものと予測する。地価水準は下げ止まり傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね都留市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は都留市及び周辺市町等に職場をもつ勤労者及び居住 者等であり、同一需給圏外からの転入者は殆ど見られない。近隣地域は、住環境及び利便性の良い地域であるが、規模 のやや小さい画地が多く、開発等は殆ど見られず、市内の新規の分譲地等との競合もあり、需給は弱い。土地は７００ 万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 都留市駅の比較的近くに存する戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、自用目的の取引が中心である。標準地の画地規 模ではアパートの想定は合理的ではないため、収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地 域に存することから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試 算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都留 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 84.1] [101.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部に近い既存住宅地において、周辺 地域の新規分譲地との競合も見られ、不動産 取引はやや低調である。 幹線道路や駅の比較的近くに存し、利便性の 良い住宅地域であるが、既存の住宅地であり 、画地条件や街路条件にやや劣り、需給は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％