別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士吉田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士吉田 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　森本　武則   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士吉田市新町３丁目９６１番４９ ｢新町３－３－８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか事業 所等も見られる住宅 地域 北4m市道 水道、ガス 下吉田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 下吉田駅西方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする在来の住宅地域である。特段の変動要因も見られず、当面の間は現状を維持するものと予 測する。住宅が建て込んで発展要素も見られなため、地価水準は、今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準地並びに周辺土地利用状況等から戸建住宅地と判定。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士吉田市を中心に郡内地域の住宅地域の範囲である。中心となる需要者は、旧来からの住宅地域のた め地元に地縁、血縁関係を有する個人需要者が中心で圏外からの需要は見込めない。幅員約４．０ｍ舗装市道沿いに旧 来からの戸建住宅等が建て込んでいる地域で需要者層も限定され発展的要素も見当たらず不動産需要は弱含みである。 需要の中心価格帯は、土地のみで１，０００万円前後、土地・建物は総額で２，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 富士吉田市北西部の既成住宅地域を代表する旧来からの住宅地域である。周辺は戸建住宅中心の住宅地域で賃貸市場が 未成熟のため賃貸事例を入手できず収益還元法の適用はできなかった。類似性の高い住宅地の取引事例を基礎とする比 準価格は市場で実際に成立した価格を基礎として説得力が高い。以上から、実際の不動産市場で成立した信頼性のある 比準価格を採用し、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士河口湖 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [123.2] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が沈静化の兆しが見えたがオミクロ ン株の出現で先行き不透明。国内観光客の回 復が富士吉田市の経済回復の鍵と判定される 。 住宅が立て込んだ街路が雑然とした旧来から の住宅地域で開発余地も乏しく需要が乏しい ため不動産需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％