別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士吉田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士吉田 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士吉田市上吉田字熊穴４４７２番２１ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東4.7m市道 水道、ガス 富士山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　４． ７ｍ市道 交通 施設 富士山駅南西方 2.2km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面の間は現状を維持するものと 予測する。地価は回復の兆しが見られ、今後は上昇に転じるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士吉田市を中心に隣接市町村を含む住宅地域である。需要者の中心は、富士吉田市及び周辺市町村に 居住する個人需要者である。近年、市郊外の標準地周辺で遊休地が開発され新規分譲地の供給が増加しており、学校や 商業施設等との接近性に劣るが、地価は底値に達しつつあり回復の兆しも見られる。土地は６００万円程度、新築の戸 建物件は２，０００万円台前半が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は既成市街地に所在し、賃貸市場も未成熟であるため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需 給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得 力を有する。よって、本件では、現実の需給関係を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士河口湖 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [151.7] [104.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士吉田市は郡内地方の中心都市であるが、 近年は人口減少・高齢化により不動産市場は ２極化が進展し、地価の下落傾向が継続して いる。 市内中心部からやや遠隔に位置し、近隣地域 及び周辺地域では遊休地が多く見られたが、 近年は開発が盛んで新築住宅が増加している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％