別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 甲府 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 9-2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.

鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市徳行２丁目２２６１番２ ｢徳行２－３－２４｣ ②地積 　(㎡) 807   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:4 事務所兼倉庫 Ｓ1 中小規模工場のほか に倉庫等が見られる 工業地域 北西5.9m市道 水道、ガス、下水 甲府 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．９ｍ市道 交通 施設 甲府駅南西方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場や倉庫等が見られる工業地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する 。県内では交通アクセスの整備に伴う先行投資が見られるため、地価は回復傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市を中心とする中小工場及び倉庫等の工業地域である。近隣地域は従来は家具製造業者を中心とす る地域であったが、空き倉庫等が目立ち土地の有効利用がなされていなかった。しかし、近年は県内の交通アクセスの 整備に伴い先行投資が増加しつつあり、また、近隣地域は住宅地域及び商業地域に隣接し用途の多様性があるため潜在 的な需要も認められる。用途の多様性ゆえに需要の中心価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は既成市街地の工業地域に所在し、賃貸市場は未成熟のため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格とし て説得力を有する。よって、本件では、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内ではリニア新幹線や中部横断道等の交通 アクセスの整備に伴い県外資本の先行投資も 増加しつつあり、工業地需要は回復基調にあ る。 工場だけに留まらない用途の多様性を秘めた エリアであり、用途転換を前提とした潜在的 需要も認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％