別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 甲府 5-22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 5-22 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市東下条町字西河原４番１外 ②地積 　(㎡) 482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 中規模自動車関連施 設が見られる路線商 業地域 西16m国道、背面道 水道、下水 甲斐住吉 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 甲斐住吉南方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市南方の国道沿いの事業所等が見られる路線商業地域。南西方にリニア中央新幹線の新駅が建設予定だが特 に目立った変動はなく、当面は現状を維持するものと予測。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は幹線道路沿いに立地を希望する事業者や 中堅企業等。近隣地域は、幹線道路沿いの事業所のほか店舗や一般住宅等が見られる路線商業地域。道路反対側は河川 の土手であり繁華性にやや劣るが値頃感が出てきている。また、リニア新駅への期待感があるが、今のところ大きな影 響は見られない。需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 甲府市南方の国道沿いに事業所等が見られる路線商業地域である。市街化調整区域内であり自己使用目的の市場参加者 が中心となることから収益還元法は規範性に乏しいので適用しなかった。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一 需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上 記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 5-9                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [153.0] [100.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の路線商業地において、全体的には周辺 市町の大型ＳＣ等への顧客の流出等により需 要は弱く、商業地の不動産取引は低調。 市街化調整区域内にあり、店舗等の連担性に 欠け、中心となる店舗等も無いが、背後住宅 地との価格接近からやや値頃感が出てきてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％