鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６１９２０１ -45399	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、東2.4m、二方路		近商 (200)
b	１２１０２１９２０１ -36718	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２１０２１９２０１ -37039	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、西10m、角地		近商 (90,200)
d	Ａ２１１０ -16002	甲府市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ２１０９ -21007	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m国道、南4.7m、二方路		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,740	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,563	100 [ 81.8]	55,700	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,700
b	(　 ) 49,400	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	61,009	100 [ 109.0]	55,972		56,000
c	(　 ) 55,754	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	52,834	100 [ 95.0]	55,615		55,600
d	(　 ) 55,511	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,400	100 [ 103.0]	53,786		53,800
e	(　 ) 31,334	100 [ 70.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	54,582	100 [ 95.0]	57,455		57,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,800 円／㎡]

甲府 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,671,873	1,993,592	5,678,281	4,790,930	887,351	（　0.9733） 863,659	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,625,694 円　　　　（　 29,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層事務所	212.50	Ｓ2	425.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	592 ㎡	14.7 m x 40.3 m	前面道路：県道　 10.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの２階建事務所で平均賃貸面積約１８８㎡。想定建物の容積率が低くなっているが、地域の標準的な建物を想定した。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

階段等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	212.50	88.2	187.50	1,744	327,000	3.0	981,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	212.50	88.2	187.50	1,568	294,000	3.0	882,000
							0.0	0
～

～

～

計		425.00	88.2	375.00		621,000		1,863,000
								0

⑨年額支払賃料	621,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,452,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,452,000 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 757,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,654,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,863,000 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,953 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,671,873 円　　　　（　 12,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１０　　　　-22008	1,595 ( 1,528)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,748 円/㎡　月額支払賃料（　 1,744 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１１　　　　-21015	1,630 ( 1,613)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,762
c	Ａ２１１１　　　　-21021	1,899 ( 1,895)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,753

甲府 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,700 円	65,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	765,492 円	8,412,000　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 272,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 560,100 円	65,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	131,800 円	65,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,993,592 円　（　　　　　　 3,368 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,900,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,790,930 円（　　　　　 8,093 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,671,873 円
②総費用	1,993,592 円
③純収益　①－②	5,678,281 円
④建物等に帰属する純収益	4,790,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	887,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	863,659 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,625,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
甲府 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-19

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　大芝　哲

TEL.

鑑定評価額

32,800,000 円

１㎡当たりの価格

55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市若松町１１番｢若松町４－５｣				②地積　(㎡)	592 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	事務所ＲＣ3	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域	東10.3m県道	水道、ガス、下水	甲府 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．３ｍ県道

交通

施設

甲府駅南方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

甲府市中心市街地の周縁に位置する旧来からの商業地域であり、特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現状
を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、甲府市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の中小規模の地元法人で、
県外からの進出企業はほとんど見られない。標準地周辺は核となる店舗等が無く、バブル経済崩壊を契機に営業所等の
統廃合等により拠点性も失われ、近年は買手市場の状況が続いている。投資に当たっては画地規模や建物用途の如何だ
けでなく、単価や総額も重視されるため、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は旧来からの商業地域に所在しているが、自用建物が多く、現状は投下資本に見合う賃料水準が形成されていな
いため、比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。以上により、本件では現実に成約した取引事例を価格判定の
基礎とした比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、さらには昨今の不動産市場や売
買希望価格の動向の推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,800 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[115.0]

[100.0]
100

55,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全国展開する企業の支店・営業所の統廃合に
より甲府市の拠点性が薄れる中、郊外の大型
店に顧客も流出し、商業地需要は総じて低調
に推移している。

核店舗が無く、老朽化した店舗や事務所も多
く見られる旧来からの商業地域であり、今の
ところ回復の兆しは認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８１９２０１ -37543	甲府市		更地	（　）	長方形	西6.3m市道、中間画地		商業 (90,378)
b	１２１０２１９２０１ -37039	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、西10m、角地		近商 (90,200)
c	１２１０９１９２０１ -39227	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m市道、北6m、角地		２住居 (60,200)
d	１２１０９１９２０１ -39652	甲府市		更地	（　）	不整形	西7.4m市道、南3.8m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,828	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	46,042	100 [ 79.2]	58,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,100
b	(　 ) 55,754	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	52,834	100 [ 95.0]	55,615		55,600
c	(　 ) 56,539	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	55,320	100 [ 97.0]	57,031		57,000
d	(　 ) 63,475	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	68,644	100 [ 119.0]	57,684		57,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

甲府 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,441,403	1,933,400	5,508,003	4,601,910	906,093	（　0.9733） 881,900	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,997,959 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層事務所	212.50	Ｓ2	425.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	592 ㎡	14.7 m x 40.3 m	前面道路：県道　 10.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの３階建事務所で平均賃貸面積約１８８㎡。想定建物の容積率が低くなっているが、地域の標準的な建物を想定した。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

階段やＥＶ等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	212.50	88.2	187.50	1,700	318,750	3.0	956,250
							0.0	0
2～ 2	事務所	212.50	88.2	187.50	1,540	288,750	3.0	866,250
							0.0	0
～

～

～

計		425.00	88.2	375.00		607,500		1,822,500
								0

⑨年額支払賃料	607,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,290,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,290,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 825,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,425,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,822,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,441,403 円　　　　（　 12,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０９　　　　-2319	1,535 ( 1,475)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１１　　　　-21012	1,655 ( 1,652)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835
c	Ｂ２１０９　　　　-19002	1,196 ( 1,147)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,692

甲府 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,900 円	63,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	742,500 円	8,250,000　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 273,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 538,000 円	63,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,600 円	63,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,933,400 円　（　　　　　　 3,266 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,300,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,601,910 円（　　　　　 7,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,441,403 円
②総費用	1,933,400 円
③純収益　①－②	5,508,003 円
④建物等に帰属する純収益	4,601,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	906,093 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	881,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,997,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）