鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００９１９２０１ -37512	甲府市		更地	（　）	長方形	西22m市道、北3m、角地		準工 (60,200)
b	１２０１１１９２０１ -39783	甲府市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東28.5m国道、北7.5m、二方路		｢調区｣ (70,200)
c	Ｂ２１１１ -29038	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、北東4.5m、角地		準住居 (70,200)
d	１２００７１９２０１ -38462	甲府市		建付地	（　）	台形	南11.3m国道、西5m、東1m、三方路		｢調区｣ (70,200)
e	１２１０１１９２０１ -37918	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、中間画地		｢調区｣農用地区域でない (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,082	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	52,774	100 [ 79.0]	66,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,800
b	(　 ) 81,642	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	79,481	100 [ 101.0]	78,694		78,700
c	(　 ) 60,359	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,312	100 [ 84.4]	67,905		67,900
d	(　 ) 45,144	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	54,293	100 [ 72.0]	75,407		75,400
e	(　 ) 47,962	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	52,918	100 [ 79.6]	66,480		66,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,500 円／㎡]

甲府 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,155,726	1,937,528	8,218,198	4,238,410	3,979,788	（　0.9733） 3,873,528	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	79,051,592 円　　　　（　 51,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	60 ％	200 ％	200 ％	1,533 ㎡	32.0 m x 49.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４００㎡の一棟貸し。ロードサイド型平屋店舗であり、駐車場スペース確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,345	938,000	3.0	2,814,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		938,000		2,814,000
								0

⑨年額支払賃料	938,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,256,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,256,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,125,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,130,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,814,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,326 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,155,726 円　　　　（　 6,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１０６　　　　-32081	2,856 ( 2,856)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	2,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,345 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０６　　　　-13014	2,660 ( 2,647)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [150.0]	1,917
c	Ｂ２１０４　　　　-31001	4,072 ( 3,993)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	2,453

甲府 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,900 円	58,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	427,728 円	11,256,000　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 751,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,100 円	58,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	116,600 円	58,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,937,528 円　（　　　　　　 1,264 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,300,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,238,410 円（　　　　　 2,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,155,726 円
②総費用	1,937,528 円
③純収益　①－②	8,218,198 円
④建物等に帰属する純収益	4,238,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,979,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,873,528 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,051,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
甲府 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-18

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　森本　武則

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市上阿原町字整理地３９４番２				②地積　(㎡)	1,533 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ2	自動車販売店、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	北22m国道	水道、下水	酒折 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 320 ｍ、南 45 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

幅員２２ｍ国道

交通

施設

酒折駅南東方

2.7km

法令

規制

｢調区｣
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道２０号線に和戸通りからの自動車客が流入する路線商業地域で、自動車交通量が多く自動車客を狙う全国展
開のロードサイド型店舗が目立ち相応の需要があることから地価は底堅く推移するものと判定される。

(3)最有効使用の判定

標準地並びに周辺土地利用状況等から低層店舗地と判定。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市を中心に県内の幹線道路沿いにロードサイド店舗が集積する地域の範囲である。典型的な市場参加
者は全国展開するチェーン店及び地場有力企業等である。和戸通り並びに石和方面から流入する自動車交通量が多い国
道２０号線沿いのロードサイド店舗の集積密度が高い路線商業地域で堅調な店舗需要が見込める地域である。需要の中
心となる価格帯は、出店に当たり事業用定借を利用する企業も多く、画地規模も個別性が強いため見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

甲府市東部を代表する路線商業地域である。国道沿いで駐車面積を確保する必要があること、１～２階層程度の低層店
舗利用が中心であるため収益性は伸びず比準価格に比し収益価格は低位に試算された。比準価格は現実の市場の需給状
況を反映した類似性の高い取引事例を基礎とし信頼性がある。以上から、信頼性のある比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、前年公示価格からの推移も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,800 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 90.0]

[100.0]
100

70,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が沈静化の兆しが見えたがオミクロ
ン株の出現で先行き不透明。県内経済の牽引
役である観光需要の回復が鍵になろう。

国道２０号線沿いの交通量の多い路線商業地
域で石和方面並びに和戸方面からの自動車客
を取り込んで商況は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８１９２０１ -37543	甲府市		更地	（　）	長方形	西6.3m市道、中間画地		商業 (90,378)
b	１２１０７１９２０５ -41014	山梨市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、西1.9m、角地		（都）商業 (90,400)
c	１２１０８１９２０１ -37487	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｂ２１１１ -16001	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m県道、西0.9m、南2.5m、三方路		２住居 (60,200)
e	Ｂ２１１１ -29038	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、北東4.5m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,828	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	46,042	100 [ 64.4]	71,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,500
b	(　 ) 50,846	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,338	100 [ 67.9]	74,135		74,100
c	(　 ) 52,497	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,392	100 [ 70.0]	74,846		74,800
d	(　 ) 49,999	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,899	100 [ 70.0]	71,284		71,300
e	(　 ) 60,359	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,312	100 [ 80.0]	71,640		71,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.3
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,000 円／㎡]

甲府 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の商業地域である為、求める事が出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,393,920	2,343,140	8,050,780	4,580,100	3,470,680	（　0.9733） 3,378,013	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	68,939,041 円　　　　（　 45,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	60 ％	200 ％	200 ％	1,533 ㎡	32.0 m x 49.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４００㎡の１棟貸し。ロードサイド型平家店舗であり、駐車スペース確保の為使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しである為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,400	960,000	3.0	2,880,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		960,000		2,880,000
								0

⑨年額支払賃料	960,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,520,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,520,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,152,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,368,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,880,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,920 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,393,920 円　　　　（　 6,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１０　　　　-16109	2,123 ( 2,121)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１１　　　　-22013	1,737 ( 1,664)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,435
c	Ｂ２１０９　　　　-19017	1,768 ( 1,767)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,203

甲府 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	63,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	771,840 円	11,520,000　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 752,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 441,000 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	63,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,343,140 円　（　　　　　　 1,528 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 154,500 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,580,100 円（　　　　　 2,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,393,920 円
②総費用	2,343,140 円
③純収益　①－②	8,050,780 円
④建物等に帰属する純収益	4,580,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,470,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,378,013 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,204 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,939,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,000 円／㎡）