鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２１９２０１ -42537	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m国道、西6m、角地		近商 (90,300)
b	１２１０１１９２０１ -37921	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２１０８１９２０１ -37471	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	東22m県道、北西8m、二方路		準住居 (70,200)
d	１２１０９１９２０１ -39652	甲府市		更地	（　）	不整形	西7.4m市道、南3.8m、角地		商業 (90,400)
e	Ａ２１１１ -26001	甲府市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東12m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,806	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,976	100 [ 88.4]	79,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 ) 63,232	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,853	100 [ 83.4]	75,363		75,400
c	(　 ) 50,277	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	57,874	100 [ 77.2]	74,966		75,000
d	(　 ) 63,475	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	68,644	100 [ 86.5]	79,357		79,400
e	(　 ) 56,204	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,979	100 [ 70.2]	79,742		79,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,900 円／㎡]

甲府 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,426,475	1,417,665	4,008,810	3,198,800	810,010	（　0.9475） 767,484	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,662,939 円　　　　（　 48,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	97.50	Ｓ3	266.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	322 ㎡	11.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗約９７㎡、２～３階はファミリータイプの居宅（２ＤＫ）で平均専有面積約４２㎡、３階建が標準的である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	97.50	100.0	97.50	2,075	202,313	5.0	1,011,565
							0.0	0
2～ 2	住宅	84.50	100.0	84.50	1,445	122,103	2.0	244,206
							1.0	122,103
3～ 3	住宅	84.50	100.0	84.50	1,445	122,103	2.0	244,206
							1.0	122,103
～

～

計		266.50	100.0	266.50		446,519		1,499,977
								244,206

⑨年額支払賃料	446,519 円　×　12ヶ月　＝　 5,358,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 266.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,358,228 円　　×　　 11.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 11.0 ％　＝　　 655,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,302,823 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,499,977 円　×　　 89.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,206 円　×　　 89.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,302 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,426,475 円　　　　（　 16,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０９　　　　-30103	1,904 ( 1,812)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,084 円/㎡　月額支払賃料（　 2,075 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０６　　　　-29008	2,641 ( 2,641)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,093
c	Ｂ２１０４　　　　-31002	1,725 ( 1,651)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,996

甲府 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	264,000 円	44,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	589,865 円	5,958,228　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,000 円	44,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,000 円	44,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,000 円	44,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,417,665 円　（　　　　　　 4,403 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 266.50 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,198,800 円（　　　　　 9,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,426,475 円
②総費用	1,417,665 円
③純収益　①－②	4,008,810 円
④建物等に帰属する純収益	3,198,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	810,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	767,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,383 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,662,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
甲府 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-15

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　薬袋　英津子

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

77,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市武田１丁目１８１番｢武田１－３－２３｣				②地積　(㎡)	322 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	養護所Ｓ3	中低層の店舗、事務所等が混在する商業地域	東17m県道	水道、ガス、下水	甲府 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 140 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

甲府駅北方

460m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

甲府駅北口の中低層の店舗、事務所等が混在する商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は
現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市及びその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は県内外の法人企業である。駅北口か
ら徒歩圏内に位置し、中低層の店舗・事務所等が混在する。市内で人気の文教地区に近い事から、歩行者通行量も多く
、安定した集客が見込める地域であり、潜在的な需要は根強い。需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、
中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

甲府駅北口の店舗、事務所等が混在する商業地域である。テナント向け賃貸市場はやや未成熟で、収益価格の信頼性に
は限界がある。本件では同一需給圏内において、信頼性の高い商業地の取引事例を収集し得た事から、現実の需給関係
を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更には代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,100 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 84.5]

[100.0]
100

76,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染拡大の防止策を講じつつ経済活動は再開
されたものの、事業の縮小や心理的な影響等
から不動産市場は不透明感を残している。

ＪＲ甲府駅北口に徒歩圏内であり、地域の北
側に人気の文教地区もあることから、立地の
優位性は確保している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０１１９２０１ -37921	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２１０４１９２０１ -46171	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m市道、北西6.5m、二方路		２住居 (70,200)
c	１２１０８１９２０１ -37468	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２０１２１９２０１ -42537	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m国道、西6m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,232	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,853	100 [ 83.6]	75,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,200
b	(　 ) 70,731	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	68,328	100 [ 82.9]	82,422		82,400
c	(　 ) 62,100	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,914	100 [ 83.6]	74,060		74,100
d	(　 ) 71,806	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,976	100 [ 89.3]	78,361		78,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

甲府 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,499,391	1,573,796	3,925,595	3,198,800	726,795	（　0.9475） 688,638	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,053,837 円　　　　（　 43,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	97.50	Ｓ3	266.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	322 ㎡	11.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗約９７㎡、２～３階はファミリータイプの居宅（２ＤＫ）で平均専有面積約４２㎡、３階建が標準的である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	97.50	100.0	97.50	2,080	202,800	5.0	1,014,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	84.50	100.0	84.50	1,450	122,525	2.0	245,050
							1.0	122,525
3～ 3	住宅	84.50	100.0	84.50	1,447	122,272	2.0	244,544
							1.0	122,272
～

～

計		266.50	100.0	266.50		447,597		1,503,594
								244,797

⑨年額支払賃料	447,597 円　×　12ヶ月　＝　 5,371,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 266.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,371,164 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 597,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,374,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,503,594 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,797 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,811 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,499,391 円　　　　（　 17,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１１　　　　-21021	1,899 ( 1,895)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,089 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１１　　　　-4002	2,029 ( 2,029)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,068
c	Ａ２１１１　　　　-21012	1,655 ( 1,652)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,039

甲府 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	264,000 円	44,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	746,396 円	5,971,164　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,000 円	44,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,000 円	44,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,000 円	44,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,573,796 円　（　　　　　　 4,888 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 266.50 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,198,800 円（　　　　　 9,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,499,391 円
②総費用	1,573,796 円
③純収益　①－②	3,925,595 円
④建物等に帰属する純収益	3,198,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	726,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	688,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,053,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,600 円／㎡）