鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９１９２０１ -39652	甲府市		更地	（　）	不整形	西7.4m市道、南3.8m、角地		商業 (90,400)
b	１２１０８１９２０１ -37297	甲府市		建付地	（　）	台形	北12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２１０７１９２０１ -41041	甲府市		更地	（　）	ほぼ整形	北13m市道、西55m、角地		商業 (100,400)
d	１２０１１１９２０１ -39679	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ２１１１ -21039	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、南1.4m、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,475	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	68,644	100 [ 99.8]	68,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,800
b	(　 ) 52,624	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,466	100 [ 77.1]	68,049		68,000
c	(　 ) 53,385	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	52,181	100 [ 80.0]	65,226		65,200
d	(　 ) 47,556	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	49,709	100 [ 75.2]	66,102		66,100
e	(　 ) 50,346	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	52,042	100 [ 76.0]	68,476		68,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,800 円／㎡]

甲府 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,450,212	6,751,849	11,698,363	10,614,200	1,084,163	（　0.9475） 1,027,244	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	20,964,163 円　　　　（　 44,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	285.62	Ｓ3	856.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	474 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗２８５．６２㎡、２・３階事務所２８５．６２㎡の各階フロア貸し。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

廊下、階段室等の共用部分を考慮するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	285.62	90.2	257.63	2,586	666,231	2.0	1,332,462
							0.0	0
2～ 2	事務所	285.62	90.2	257.63	2,069	533,036	2.0	1,066,072
							0.0	0
3～ 3	事務所	285.62	90.2	257.63	1,810	466,310	2.0	932,620
							0.0	0
～

～

計		856.86	90.2	772.89		1,665,577		3,331,154
								0

⑨年額支払賃料	1,665,577 円　×　12ヶ月　＝　 19,986,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 772.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,986,924 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,046,692 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,420,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,331,154 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,450,212 円　　　　（　 38,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１１　　　　-21030	3,034 ( 3,024)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,630	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,590 円/㎡　月額支払賃料（　 2,586 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１０６　　　　-19020	2,805 ( 2,697)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,673
c	Ｂ２１０６　　　　-29008	2,641 ( 2,641)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,523

甲府 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	876,000 円	146,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,929,649 円	20,466,924　×　　　　 19.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 267,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,241,000 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	292,000 円	146,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,751,849 円　（　　　　　　 14,244 円／㎡）　　（経費率　　 36.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 856.86 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,614,200 円（　　　　　 22,393 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,450,212 円
②総費用	6,751,849 円
③純収益　①－②	11,698,363 円
④建物等に帰属する純収益	10,614,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,084,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,027,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,964,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
甲府 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-13

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　薬袋　英津子

TEL.

鑑定評価額

32,100,000 円

１㎡当たりの価格

67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市宝１丁目３１２番２｢宝１－１１－２２｣				②地積　(㎡)	474 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所ＲＣ4	中層事務所ビルと低層店舗が建ち並ぶ商業地域	北12m県道	水道、ガス、下水	甲府 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 140 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

甲府駅西方

620m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中層事務所、低層店舗等が連たんする商業地域であり、甲府駅にも比較的近い。特に目立った変動要因はなく、
当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市及びその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は県内外の法人企業である。駐車施設
が未整備の旧来からの低層店舗が多い商業地域であるが、一定の交通量は確保している。駅から徒歩圏内であり、県庁
前からアルプス通りに通じる県道沿いでもあることから、立地的優位性、希少性が認められ、潜在的需要者は底堅いも
のと推定される。需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

甲府市の中心部に位置する商業地ではあるが、テナント向け賃貸市場はやや未成熟で、収益価格の信頼性には限界があ
る。本件では同一需給圏内において、信頼性の高い商業地の取引事例を収集し得た事から、現実の需給関係を反映した
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更には代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,100 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 96.6]

[100.0]
100

67,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染拡大の防止策を講じつつ経済活動は再開
されたものの、事業の縮小や心理的な影響等
から不動産市場は不透明感を残している。

ＪＲ甲府駅に徒歩圏内である事から、立地の
優位性は確保しており、総合的な競争力は高
く、潜在的な需要は認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ２１１１ -26001	甲府市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東12m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２１０５１９２０１ -34848	甲府市		更地	（　）	不整形	南9.3m国道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２１０７１９２１０ -41289	甲斐市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、西5m、角地		近商 (90,200)
d	１２１０９１９２０１ -39652	甲府市		更地	（　）	不整形	西7.4m市道、南3.8m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,204	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,979	100 [ 81.0]	69,110	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,100
b	(　 ) 55,095	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,875	100 [ 81.2]	67,580		67,600
c	(　 ) 49,289	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	53,011	100 [ 82.6]	64,178		64,200
d	(　 ) 63,475	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	68,644	100 [ 96.9]	70,840		70,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,800 円／㎡]

甲府 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,560,952	6,805,159	11,755,793	10,759,600	996,193	（　0.9475） 943,893	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	19,263,122 円　　　　（　 40,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	285.62	Ｓ3	856.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	474 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗約２８５．６２㎡、２・３階事務所約２８５．６２㎡の各階フロア貸し。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

階段室等の共用部分を考慮するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	285.62	90.2	257.63	2,600	669,838	5.0	3,349,190
							0.0	0
2～ 2	事務所	285.62	90.2	257.63	2,050	528,142	3.0	1,584,426
							0.0	0
3～ 3	事務所	285.62	90.2	257.63	1,845	475,327	3.0	1,425,981
							0.0	0
～

～

計		856.86	90.2	772.89		1,673,307		6,359,597
								0

⑨年額支払賃料	1,673,307 円　×　12ヶ月　＝　 20,079,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 772.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,079,684 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,055,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,503,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,359,597 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,560,952 円　　　　（　 39,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１２　　　　-24525	2,362 ( 2,356)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,758	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,611 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１１　　　　-4003	2,460 ( 2,361)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,626
c	Ａ２１０９　　　　-2320	2,060 ( 1,999)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,497

甲府 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	888,000 円	148,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,947,459 円	20,559,684　×　　　　 19.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 267,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,258,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	296,000 円	148,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,805,159 円　（　　　　　　 14,357 円／㎡）　　（経費率　　 36.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 856.86 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,759,600 円（　　　　　 22,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,560,952 円
②総費用	6,805,159 円
③純収益　①－②	11,755,793 円
④建物等に帰属する純収益	10,759,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	996,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	943,893 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,991 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,263,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,600 円／㎡）