鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１１１９２０１ -39819	甲府市		更地	（　）	長方形	東7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２１０１１９２０１ -37921	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２１０４１９２０１ -46415	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.7m市道、中間画地		商業 (100,342)
d	１２１０９１９２０１ -39652	甲府市		更地	（　）	不整形	西7.4m市道、南3.8m、角地		商業 (90,400)
e	Ａ２１１１ -21036	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,753	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	57,794	100 [ 88.4]	65,378	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,400
b	(　 ) 63,232	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,853	100 [ 98.9]	63,552		63,600
c	(　 ) 78,238	100 [ 120.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	71,791	100 [ 96.6]	74,318		74,300
d	(　 ) 63,475	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	68,644	100 [ 88.4]	77,652		77,700
e	(　 ) 61,583	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,275	100 [ 84.5]	72,515		72,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,700 円／㎡]

甲府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,363,031	1,990,895	6,372,136	5,823,270	548,866	（　0.9475） 520,051	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,613,286 円　　　　（　 36,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	154.00	Ｓ3	462.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	293 ㎡	15.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの３階建店舗兼事務所で、駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

階段等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.00	68.2	105.03	2,594	272,448	3.0	817,344
							0.0	0
2～ 2	事務所	154.00	68.2	105.03	2,075	217,937	3.0	653,811
							0.0	0
3～ 3	事務所	154.00	68.2	105.03	2,075	217,937	3.0	653,811
							0.0	0
～

～

計		462.00	68.2	315.09		708,322		2,124,966
								0

⑨年額支払賃料	708,322 円　×　12ヶ月　＝　 8,499,864 円
⑩a共益費（管理費）	77 円／㎡　×　 315.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 291,143 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,791,007 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 927,101 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,343,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,124,966 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,363,031 円　　　　（　 28,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０９　　　　-32004	1,649 ( 1,573)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	2,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,594 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１１　　　　-21030	3,034 ( 3,024)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.5]	100 [100.0]	2,619
c	Ａ２１１２　　　　-24525	2,362 ( 2,356)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,671

甲府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	480,600 円	80,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	417,195 円	9,271,007　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 680,800 円	80,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	160,200 円	80,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,990,895 円　（　　　　　　 6,795 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 462.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,823,270 円（　　　　　 19,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,363,031 円
②総費用	1,990,895 円
③純収益　①－②	6,372,136 円
④建物等に帰属する純収益	5,823,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	548,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	520,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,775 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,613,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
甲府 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-12

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　森本　武則

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

70,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市丸の内３丁目１３０番２外｢丸の内３－６－１１｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ7	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北19m市道	水道、ガス、下水	甲府 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

甲府駅南西方

820m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

甲府市中心商業地周辺部の路線商業地的性格も有する商業地である。かつて中心であった事務所需要が減退し、
空室等が増加したが、有効な用途転換策を見いだせない状況で需要は弱含みと予測した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市を中心に県内の繁華性のある商業地域の範囲であると判定した。需要者の中心は、ビル経営者、県
内外の法人等である。支店経済の崩壊、郊外大型店やインターネット店舗との競争激化による中心市街地の小売店舗は
不振にある。現在は、コロナ禍は沈静化の動きが見えるが在宅勤務の普及の影響等により甲府市中心部の事務所並びに
店舗需要は低調で推移している。このような状況を反映して取引規模等はまちまちのため中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

甲府市中心部周辺を代表する路線商業地的性格も有する商業地である。かつて中心であった事務所需要がなくなり空室
が増加して収益性が低下したことで収益価格は比準価格に比し低位に試算された。比準価格は、実際に商業地で成立し
た価格を基礎としており説得力・信頼性がある。以上から、説得力・信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、前年公示価格からの推移も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,800 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[126.9]

[100.0]
100

70,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が沈静化の兆しが見えたがオミクロ
ン株の出現で先行き不透明。県内経済の牽引
役である観光需要の回復が鍵になろう。

事務所需要の減退で事務所ビルの空室が埋ま
らない状況下で、他用途への転換策を見いだ
せない状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９１９３８４ -39500	中巨摩郡昭和町		更地	（　）	ほぼ長方形	南14.8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１２１０６１９２１０ -45709	甲斐市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、西3m、角地		１住居 (60,200)
c	１２１０８１９２１２ -38244	上野原市		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.6m国道、北西2.8m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	１２１０７１９２０１ -41192	甲府市		建付地	（　）	ほぼ整形	南11.4m国道、東4.8m、角地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,474	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,474	100 [ 70.0]	82,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,100
b	(　 ) 57,598	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,425	100 [ 81.8]	70,202		70,200
c	(　 ) 67,935	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	67,663	100 [ 94.8]	71,374		71,400
d	(　 ) 56,650	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	59,947	100 [ 79.0]	75,882		75,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,800 円／㎡]

甲府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,360,769	1,991,483	6,369,286	5,823,270	546,016	（　0.9475） 517,350	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,558,163 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	154.00	Ｓ3	462.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	293 ㎡	15.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの３階建店舗兼事務所で、駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

階段室等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.00	68.2	105.00	2,594	272,370	3.0	817,110
							0.0	0
2～ 2	事務所	154.00	68.2	105.00	2,075	217,875	3.0	653,625
							0.0	0
3～ 3	事務所	154.00	68.2	105.00	2,075	217,875	3.0	653,625
							0.0	0
～

～

計		462.00	68.2	315.00		708,120		2,124,360
								0

⑨年額支払賃料	708,120 円　×　12ヶ月　＝　 8,497,440 円
⑩a共益費（管理費）	77 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 291,060 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,788,500 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 926,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,341,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,124,360 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,360,769 円　　　　（　 28,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１０　　　　-16106	2,724 ( 2,591)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,515	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,594 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０９　　　　-19008	2,397 ( 2,299)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,685
c	Ａ２１０９　　　　-2321	2,178 ( 2,086)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,675

甲府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	480,600 円	80,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	417,083 円	9,268,500　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 680,800 円	80,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	160,200 円	80,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,991,483 円　（　　　　　　 6,797 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 462.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,823,270 円（　　　　　 19,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,360,769 円
②総費用	1,991,483 円
③純収益　①－②	6,369,286 円
④建物等に帰属する純収益	5,823,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	546,016 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	517,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,558,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）