鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ２１１１ -29038	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、北東4.5m、角地		準住居 (70,200)
b	１２１０９１９２０１ -39227	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m市道、北6m、角地		２住居 (60,200)
c	１２１０８１９２０１ -37471	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	東22m県道、北西8m、二方路		準住居 (70,200)
d	Ｃ２１０７ -22004	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、中間画地		準住居特別業務地区 (60,200)
e	Ａ２１０５ -24020	甲府市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西19m国道、南東10m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,359	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,312	100 [ 100.0]	57,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,300
b	(　 ) 56,539	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	55,320	100 [ 100.0]	55,320		55,300
c	(　 ) 50,277	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	57,874	100 [ 106.0]	54,598		54,600
d	(　 ) 51,002	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,442	100 [ 97.0]	58,188		58,200
e	(　 ) 54,468	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	52,617	100 [ 103.0]	51,084		51,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,300 円／㎡]

甲府 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,825,214	1,776,774	6,048,440	3,998,500	2,049,940	（　0.9733） 1,995,207	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	40,718,510 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,282 ㎡	34.5 m x 37.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３５０㎡の一棟貸し。ロードサイド型の平家建店舗であり、駐車スペースを多く確保する必要があるため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しである為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	2,065	722,750	3.0	2,168,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		722,750		2,168,250
								0

⑨年額支払賃料	722,750 円　×　12ヶ月　＝　 8,673,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,673,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 867,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,805,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,168,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,825,214 円　　　　（　 6,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０９　　　　-2321	2,178 ( 2,086)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,150	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,065 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１１　　　　-21038	2,016 ( 2,012)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,116
c	Ａ２１１１　　　　-16101	1,971 ( 1,966)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,951

甲府 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,000 円	55,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	329,574 円	8,673,000　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 594,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,500 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	55,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,776,774 円　（　　　　　　 1,386 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,998,500 円（　　　　　 3,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,825,214 円
②総費用	1,776,774 円
③純収益　①－②	6,048,440 円
④建物等に帰属する純収益	3,998,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,049,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,995,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,718,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
甲府 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-10

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　窪田　修

TEL.

鑑定評価額

71,400,000 円

１㎡当たりの価格

55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市中小河原町字橋詰４番３外				②地積　(㎡)	1,282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	不整形 1:1	店舗Ｓ1	低層の小売店舗が建ち並ぶ路線商業地域	北22m国道	水道、下水	甲斐住吉 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 110 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

甲斐住吉駅南東方

600m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　自動車関連店舗が連たんする路線商業地域で、国道２０号沿いの路線商業地域の中では商況は概ね中位である
。特に目立った変動要因も認められないことから、今後は当分の間現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　   0.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は甲府市内及び隣接各市町内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は資金力のある県内企
業や全国展開するチェーン店等である。車の通行量は多いが通過のみが多く、大型物販店や中小規模の事業所等の自動
車関連店舗が連たんするものの、商況は中位である。位置や面積の大小等個別的条件により取引価格の開差が大きいこ
とや、近年出店が事業用借地権によるものが中心となっていることなどから、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近年、ロードサイド型の店舗用地では定期借地権設定方式での出店が多く、自己使用を目的とした土地の取引は少な
い中で、類似性の高い事例は得られた。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された
ことから、本件においては、需給状況を反映した比準価格を重視するが、収益価格をも比較考量し、単価と総額との関
係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,800 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[114.4]

[100.0]
100

55,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　商業地の二極化・選別化が進み、既存の商
業地は衰退化傾向が顕著である。郊外のロー
ドサイド店や大型店への顧客の流出傾向は依
然続いている。

　国道２０号沿いの商業地の中で幹線道路と
の立体交差が多いため、出入りに難がある区
間にある。地価はやや弱含み傾向にある。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１０１９２０１ -37241	甲府市		建付地	（　）	不整形	南23m国道、北東4m、北西3.3m、三方路		準住居 (70,200)
b	１２０１１１９２０１ -39783	甲府市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東28.5m国道、北7.5m、二方路		｢調区｣ (70,200)
c	１２１０７１９２０１ -41110	甲府市		更地	（　）	不整形	北東22m国道、南西4.8m、北西0.9m、三方路		準工 (70,200)
d	１２１０８１９２０１ -37403	甲府市		更地	（　）	長方形	東20m国道、中間画地		商業 (80,400)
e	Ｂ２１１１ -29038	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、北東4.5m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,181	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	49,577	100 [ 100.0]	49,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 81,642	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	79,481	100 [ 130.0]	61,139		61,100
c	(　 ) 48,735	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	52,363	100 [ 100.0]	52,363		52,400
d	(　 ) 63,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,811	100 [ 103.0]	60,982		61,000
e	(　 ) 60,359	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,312	100 [ 100.0]	57,312		57,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,400 円／㎡]

甲府 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,938,898	1,864,053	6,074,845	3,998,500	2,076,345	（　0.9733） 2,020,907	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,243,000 円　　　　（　 32,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,282 ㎡	34.5 m x 37.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３５０㎡の１棟貸し。ロードサイド型の平家建店舗であり、駐車スペースを多く確保する必要があるため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	2,095	733,250	3.0	2,199,750
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		733,250		2,199,750
								0

⑨年額支払賃料	733,250 円　×　12ヶ月　＝　 8,799,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,799,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 879,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,919,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,199,750 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,938,898 円　　　　（　 6,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０９　　　　-30101	2,262 ( 2,165)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,374	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１０　　　　-16125	1,391 ( 1,391)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,735
c	Ｂ２１１１　　　　-31035	2,210 ( 2,105)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,439

甲府 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,000 円	55,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	413,553 円	8,799,000　×　　　　 4.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 598,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,500 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	55,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,864,053 円　（　　　　　　 1,454 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,998,500 円（　　　　　 3,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,938,898 円
②総費用	1,864,053 円
③純収益　①－②	6,074,845 円
④建物等に帰属する純収益	3,998,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,076,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,020,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,243,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,200 円／㎡）