鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９１９２０１ -39652	甲府市		更地	（　）	不整形	西7.4m市道、南3.8m、角地		商業 (90,400)
b	１２１０６１９２０１ -45653	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		商業 (90,420)
c	Ａ２１１１ -21039	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、南1.4m、中間画地		商業 (90,400)
d	１２１０２１９２０１ -36718	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２１０１１９２０１ -37957	甲府市		建付地	（　）	不整形	南10.5m市道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,475	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	68,644	100 [ 109.1]	62,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,900
b	(　 ) 77,003	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,310	100 [ 121.4]	62,858		62,900
c	(　 ) 50,346	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	52,042	100 [ 82.0]	63,466		63,500
d	(　 ) 49,400	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	61,009	100 [ 96.9]	62,961		63,000
e	(　 ) 71,148	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,081	100 [ 111.3]	62,966		63,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

甲府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,589,367	1,279,513	4,309,854	3,496,870	812,984	（　0.9733） 791,277	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,148,510 円　　　　（　 51,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	165.00	Ｓ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	311 ㎡	13.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２階事務所を想定。中高層階の需要が弱いため、使用容積率と基準容積率に乖離あり。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	85.0	140.25	2,059	288,775	2.0	577,550
							1.0	288,775
2～ 2	事務所	165.00	85.0	140.25	1,440	201,960	2.0	403,920
							1.0	201,960
～

～

～

計		330.00	85.0	280.50		490,735		981,470
								490,735

⑨年額支払賃料	490,735 円　×　12ヶ月　＝　 5,888,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,888,820 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 969,723 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,495,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	981,470 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,342 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 490,735 円　×　　 85.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 85,928 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,589,367 円　　　　（　 17,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１０６　　　　-29011	2,463 ( 2,368)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,098 円/㎡　月額支払賃料（　 2,059 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１１　　　　-4003	2,460 ( 2,361)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,140
c	Ａ２１１１　　　　-4002	2,029 ( 2,029)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [140.0]	100 [ 80.0]	2,031

甲府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,300 円	48,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	420,213 円	6,464,820　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,800 円	48,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,200 円	48,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,279,513 円　（　　　　　　 4,114 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,100,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,496,870 円（　　　　　 11,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,589,367 円
②総費用	1,279,513 円
③純収益　①－②	4,309,854 円
④建物等に帰属する純収益	3,496,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	812,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	791,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,148,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
甲府 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-4

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　渡邉　武文

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市中央２丁目４４２番｢中央２－９－１６｣				②地積　(㎡)	311 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	診療所兼住宅ＲＣ2	中低層の店舗事務所が建ち並ぶ既成商業地域	西9.5m市道	水道、ガス、下水	甲府 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ市道

交通

施設

甲府駅南東方

850m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域に特別な変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価に値頃感は出てきているものの、周
辺地域における取引動向等からは、地価水準は依然やや弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部の商業地域一円。需要者は自用目的の県内法人若しくは個人と考えられる。市中心部の商業地の
取引は全般的に低調であるが、徐々に値頃感も出てきており、成約価格水準からは地価の下げ止まり傾向も見られる。
一方、甲府駅周辺等の一部地域を除いた既成商業地域については、顧客の郊外流出等もあり、また一部住宅地域化も見
られ、地価は依然弱含みである。商業地の取引は個別性が強いことから中心的な価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心市街地の既成商業地域であるが、自用目的の取引が中心であり、同時に投資採算性、市場成熟度等の観点からは収
益目的の土地取引の可能性は低く、収益価格の規範性は低い。需要者の中心である法人等は土地相場等に着目して取引
意思決定すると考えられ、同視点から求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。よって、比準
価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,800 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[142.1]

[100.0]
100

62,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化傾向は続いている。地価は
全般的に弱含みの中、一部下げ止まり傾向も
見られる。新型コロナの不動産市場への影響
は限定的である。

地域に特別な変動要因はない。地価の下落が
続いてきた中、徐々に値頃感は出てきている
ものの、新規出店は少なく、取引も低調に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ２１１１ -21039	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、南1.4m、中間画地		商業 (90,400)
b	１２００３１９２０１ -36400	甲府市		建付地	（　）	長方形	北9.8m市道、西8.8m、角地		商業 (90,400)
c	１２１０２１９２０１ -36718	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ２０１２ -25001	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.3m市道、東4m、角地		商業 (100,558)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,346	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	52,042	100 [ 82.2]	63,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,300
b	(　 ) 57,160	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	53,240	100 [ 86.1]	61,835		61,800
c	(　 ) 49,400	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	61,009	100 [ 101.0]	60,405		60,400
d	(　 ) 74,555	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	71,225	100 [ 113.0]	63,031		63,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,600 円／㎡]

甲府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,536,898	1,333,413	4,203,485	3,496,870	706,615	（　0.9733） 687,748	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,035,673 円　　　　（　 45,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	165.00	Ｓ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	311 ㎡	13.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２階事務所を想定。中高層階の需要が弱いため、使用容積率と基準容積率に乖離あり。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	85.0	140.25	2,037	285,689	2.0	571,378
							1.0	285,689
2～ 2	事務所	165.00	85.0	140.25	1,426	199,997	2.0	399,994
							1.0	199,997
～

～

～

計		330.00	85.0	280.50		485,686		971,372
								485,686

⑨年額支払賃料	485,686 円　×　12ヶ月　＝　 5,828,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,828,232 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 960,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,443,597 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	971,372 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 485,686 円　×　　 85.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 85,044 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,536,898 円　　　　（　 17,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１０６　　　　-29011	2,463 ( 2,368)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	1,998	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,075 円/㎡　月額支払賃料（　 2,037 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０６　　　　-29008	2,641 ( 2,641)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	2,141
c	Ａ２１１１　　　　-21012	1,655 ( 1,652)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	2,086

甲府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,300 円	48,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	473,913 円	6,404,232　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 162,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,800 円	48,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,200 円	48,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,333,413 円　（　　　　　　 4,288 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,100,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,496,870 円（　　　　　 11,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,536,898 円
②総費用	1,333,413 円
③純収益　①－②	4,203,485 円
④建物等に帰属する純収益	3,496,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	706,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	687,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,035,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,100 円／㎡）