鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｃ２０１２ -21008	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.2m市道、南2.7m、角地		商業 (100,492)
b	１２００９１９２０１ -37347	甲府市		更地	（　）	不整形	西9.5m市道、中間画地		商業 (100,570)
c	１２１０１１９２０１ -38012	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２１０６１９２０１ -45653	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		商業 (90,420)
e	１２１０４１９２０１ -46301	甲府市		更地	（　）	長方形	西11m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,283	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	106,270	100 [ 115.2]	92,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,200
b	(　 ) 75,127	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,775	100 [ 80.0]	92,219		92,200
c	(　 ) 61,400	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,602	100 [ 67.5]	89,781		89,800
d	(　 ) 77,003	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,310	100 [ 84.6]	90,201		90,200
e	(　 ) 78,000	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,220	100 [ 86.6]	89,169		89,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,800 円／㎡]

甲府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,648,200	4,999,958	10,648,242	9,762,200	886,042	（　0.9467） 838,816	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,776,320 円　　　　（　 54,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	235.00	Ｓ3	717.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	307 ㎡	12.4 m x 25.3 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しで、各階とも店舗もしくは事務所利用を想定。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	3,060	590,396	3.0	1,771,188
							0.0	0
2～ 2	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	2,070	399,386	2.0	798,772
							0.0	0
3～ 3	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	1,970	380,092	2.0	760,184
							0.0	0
塔屋～		12.60

～

計		717.60	80.7	578.82		1,369,874		3,330,144
								0

⑨年額支払賃料	1,369,874 円　×　12ヶ月　＝　 16,438,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,438,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 821,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,616,564 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,330,144 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,648,200 円　　　　（　 50,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１１　　　　-21030	3,034 ( 3,024)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,025	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,068 円/㎡　月額支払賃料（　 3,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１１１　　　　-4003	2,460 ( 2,361)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,073
c	Ｂ２１０５　　　　-30101	2,891 ( 2,891)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,093

甲府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,000 円	133,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,843,858 円	16,438,488　×　　　　 17.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	133,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,999,958 円　（　　　　　　 16,287 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 717.60 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,762,200 円（　　　　　 31,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,648,200 円
②総費用	4,999,958 円
③純収益　①－②	10,648,242 円
④建物等に帰属する純収益	9,762,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	886,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	838,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,776,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
甲府 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　森本　武則

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市中央１丁目１６５番外｢中央１－２－１０｣				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ中心的商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	甲府 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

甲府駅南方

870m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

甲府市中心商業地域の飲食店舗等を中心とする商業地域である。店舗の入れ替えも多く需要は不安定。コロナ禍
の鎮静化で息を吹き返したのも束の間、オミクロン株の出現で先行き不透明感が出てきた。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市を中心に県内の繁華性のある商業地域の範囲である。需要者の中心は、県内外の個人ビル、店舗経
営者や法人等と判定した。甲府市中心部の商業地域は、支店経済の崩壊、郊外大型店やネット店舗との競争で小売店舗
の需要縮小と飲食店舗需要に限定される傾向にあった。現在は、コロナ禍の沈静化で飲食需要が回復し、不動産需要は
回復の端緒についたがオミクロン株の影響で不透明。店舗需要はまちまちなことから中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

甲府市中心市街地を代表する商業地域である。商業地需要が飲食店需要に限定される傾向の中で、コロナ禍による飲食
店舗の不振、２階以上の階の店舗需要が弱く収益性が弱含みにある。そのため収益価格は比準価格に比較して低位に試
算されてしまった。比準価格は商業地で実際に成立した取引価格を基礎としており信頼性・説得力がある。以上から、
比準価格を重視し収益価格を関連付け、前年公示価格からの推移も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲府 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     89,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が沈静化の兆しが見えたがオミクロ
ン株の出現で先行き不透明。県内経済の牽引
役である観光需要の回復が鍵になろう。

小規模店舗や飲食店が多い地域のためコロナ
禍による外出自粛の影響が大きく、店舗需要
の低下が懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７１９２１０ -41289	甲斐市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、西5m、角地		近商 (90,200)
b	Ｃ２１０７ -22004	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、中間画地		準住居特別業務地区 (60,200)
c	１２１０９１９２０１ -39652	甲府市		更地	（　）	不整形	西7.4m市道、南3.8m、角地		商業 (90,400)
d	１２１０５１９２０１ -34627	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,289	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	53,011	100 [ 58.4]	90,772	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 51,002	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,442	100 [ 68.6]	82,277		82,300
c	(　 ) 63,475	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	68,644	100 [ 68.2]	100,651		101,000
d	(　 ) 58,377	100 [ 110.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,858	100 [ 59.6]	88,688		88,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
d	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,800 円／㎡]

甲府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,670,172	5,003,863	10,666,309	9,762,200	904,109	（　0.9467） 855,920	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	17,118,400 円　　　　（　 55,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	235.00	Ｓ3	717.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	307 ㎡	12.4 m x 25.3 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しで、各階とも店舗もしくは事務所利用を想定。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	3,030	584,608	3.0	1,753,824
							0.0	0
2～ 2	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	2,080	401,315	2.0	802,630
							0.0	0
3～ 3	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	2,000	385,880	2.0	771,760
							0.0	0
塔屋～		12.60

～

計		717.60	80.7	578.82		1,371,803		3,328,214
								0

⑨年額支払賃料	1,371,803 円　×　12ヶ月　＝　 16,461,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,461,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 823,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,638,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,328,214 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,670,172 円　　　　（　 51,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１０９　　　　-19001	3,737 ( 3,577)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,542	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,038 円/㎡　月額支払賃料（　 3,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０９　　　　-19007	2,918 ( 2,798)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,062
c	Ａ２１０９　　　　-2320	2,060 ( 1,999)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 93.0]	100 [ 86.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,850

甲府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,000 円	133,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,847,863 円	16,461,636　×　　　　 17.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	133,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,003,863 円　（　　　　　　 16,299 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 717.60 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,762,200 円（　　　　　 31,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,670,172 円
②総費用	5,003,863 円
③純収益　①－②	10,666,309 円
④建物等に帰属する純収益	9,762,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	904,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	855,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,118,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,800 円／㎡）