別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 甲府 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -30 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市音羽町３９２８番３ ｢音羽町４－３｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4.6m道路 水道、ガス、下水 甲府 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．６ｍ道路 交通 施設 甲府駅北西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅で街路事情が劣り、ハザードマップによる家屋流出エリアに含まれているため需要は減退傾向で、地 価も下落傾向にある。今後の状況は流動的であるが、しばらく下落傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市北西部及び甲斐市を含む戸建住宅地域である。需要者の中心は甲府市などに勤務先を有する個人で 一時取得者である。インフラの整備が進み、甲府市中心部とのアクセスも良く、生活利便性は概ね良好である。甲斐市 の分譲地との価格競争の影響を受けるが、ハザードマップの家屋流出エリアに想定されているため、価格水準は弱含み で推移している。中心となる価格帯は、更地で総額１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域で、収益性が地価に及ぼす影響は殆どみられないので、収益価格は求めなかった。比準価格 は、近隣地域周辺に所在する類似性が高い取引事例を採用して求めており、不動産市場を反映した実証的価格である。 代表標準地との検討を踏まえ、比準価格は適切に求められているものと判断し、比準価格を採用して、単価と総額との 関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [101.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の新興住宅地の需要は堅調であるが、古 くからの住宅地は街路事情が悪く、若い世代 から敬遠される傾向にあり、需要は弱い。 ハザードマップによる影響は徐々に不動産価 格に反映しており、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％