鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２１９２０１ -36800	甲府市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１０３１９２０１ -35037	甲府市		更地	（　）	不整形	南東5m道路、中間画地		１中専 (60,200)
c	１２００８１９２０１ -32557	甲府市		建付地	（　）	長方形	西4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
d	１２１０４１９２０１ -46417	甲府市		更地	（　）	長方形	南東6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
e	Ｂ２１１１ -29029	甲府市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m道路、北東4m、角地		１住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,472	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	42,505	100 [ 91.3]	46,555	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	47,500
b	(　 ) 42,096	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	42,352	100 [ 86.5]	48,962		49,900
c	(　 ) 43,845	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	42,641	100 [ 93.0]	45,851		46,800
d	(　 ) 49,933	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	47,772	100 [ 96.0]	49,763		50,800
e	(　 ) 48,320	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,772	100 [ 97.0]	48,219		49,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,100 円／㎡]

甲府 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,380,768	723,221	2,657,547	2,515,990	141,557	（　0.9695） 137,240	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,859,167 円　　　　（　 8,690 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.56	Ｗ2	213.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	329 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約５３㎡（２ＬＤＫ）。駐車場確保の為想定建物の実効容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	106.56	100.0	106.56	1,242	132,348	2.0	264,696
							1.0	132,348
～ 2	居宅	106.56	100.0	106.56	1,280	136,397	2.0	272,794
							1.0	136,397
～

～

～

計		213.12	100.0	213.12		268,745		537,490
								268,745

⑨年額支払賃料	268,745 円　×　12ヶ月　＝　 3,224,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,224,940 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 170,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,246,093 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	537,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,745 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,569 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,380,768 円　　　　（　 10,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１０９　　　　-29002	1,369 ( 1,309)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,336 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２１０９　　　　-29004	975 ( 974)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 98.0]	100 [ 82.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,284
c	Ｂ２０１２　　　　-29030	1,308 ( 1,250)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,380

甲府 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,300 円	31,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	266,521 円	3,416,940　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,300 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 723,221 円　（　　　　　　 2,198 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 213.12 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,515,990 円（　　　　　 7,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,380,768 円
②総費用	723,221 円
③純収益　①－②	2,657,547 円
④建物等に帰属する純収益	2,515,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	137,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,859,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,690 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
甲府 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 -28

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　渡邉　慶

TEL.

鑑定評価額

16,200,000 円

１㎡当たりの価格

49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市伊勢４丁目２２２５番１｢伊勢４－３０－６｣				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ国道背後の住宅地域	東5.8m市道	水道、ガス、下水	甲斐住吉 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 110 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．８ｍ市道

交通

施設

甲斐住吉駅北西方

900m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価
水準は、下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は３０～４０代のファミリー層である。景気の先行き
は、依然として不透明感が強いものの、住宅ローン金利の低下等により、住宅を取得する環境は整っている。当該地域
は、国道背後に位置しており利便性に優れることから、一定の需要は存在している。土地は総額で１，５００万円前後
、新築の戸建物件は３，５００万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅を中心とする住宅地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。収益価格は比準価格に見合う賃
料が授受できないため、低位に試算された。市場参加者である個人は、収益性よりも、売買市場の状況や取引価格等の
市場性を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。したがって、比準価格を採用し、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,800 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 84.5]

[102.0]
100

48,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住環境に優れる地域については需要は堅調で
あり、地価の下げ止まりが見られているが、
市内全体としては住宅地需要はやや弱含みで
ある。

地価は下落傾向にあるものの、国道背後の住
宅地域に存し、利便性に優れるため、一定の
需要は存在する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ２１１１ -29029	甲府市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m道路、北東4m、角地		１住居 (60,180)
b	Ａ２１１０ -25018	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		２住居 (70,200)
c	１２１０４１９２０１ -46222	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２１０６１９２０１ -45305	甲府市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,320	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,772	100 [ 93.1]	50,238	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	51,200
b	(　 ) 54,144	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	50,403	100 [ 105.0]	48,003		49,000
c	(　 ) 45,147	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,921	100 [ 96.0]	46,793		47,700
d	(　 ) 47,547	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	45,102	100 [ 95.0]	47,476		48,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,100 円／㎡]

甲府 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,365,535	715,920	2,649,615	2,515,990	133,625	（　0.9695） 129,549	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,698,938 円　　　　（　 8,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.56	Ｗ2	213.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	329 ㎡	15.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５３．２８㎡（２ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.56	100.0	106.56	1,240	132,134	2.0	264,268
							1.0	132,134
2～ 2	居宅	106.56	100.0	106.56	1,270	135,331	2.0	270,662
							1.0	135,331
～

～

～

計		213.12	100.0	213.12		267,465		534,930
								267,465

⑨年額支払賃料	267,465 円　×　12ヶ月　＝　 3,209,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,209,580 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 170,079 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,231,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	534,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,082 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 267,465 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,952 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,365,535 円　　　　（　 10,230 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１１　　　　-21005	1,110 ( 1,063)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,263	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,326 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ２１１２　　　　-13038	1,473 ( 1,411)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,377
c	Ｂ２１１０　　　　-31001	1,354 ( 1,323)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,341

甲府 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,300 円	31,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	258,520 円	3,401,580　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,300 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 715,920 円　（　　　　　　 2,176 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 213.12 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,515,990 円（　　　　　 7,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,365,535 円
②総費用	715,920 円
③純収益　①－②	2,649,615 円
④建物等に帰属する純収益	2,515,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,625 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,698,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,200 円／㎡）