別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 甲府 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -26 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市塩部４丁目１１５０番２９ ｢塩部４－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4m道路 水道、ガス、下水 甲府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ道路 交通 施設 甲府駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市中心部の北西方に位置する中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分 の間現状を維持するものと予測する。地価水準はやや下げ止まり傾向であるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね甲府市の中心部北西方及びその周辺に位置する住宅地域。需要者の中心は甲府市及び周辺市町等に職 場をもつ勤労者及び居住者など。同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域は周辺地域の新規分譲地等との代替 競争はあるものの、幹線道路に比較的近い区画整然とした住宅地域であり、周辺地域と比べ競争力は高く需要は堅調で ある。土地は１，４００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 甲府市北西部に存する戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、自用目的の取引が中心である。分譲地内に存し、共同住 宅等を想定することは非現実的であり収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域である ことから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.5] [102.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内北西部の住環境の比較的良い既存の住宅 地において、周辺地域の新規分譲地との競合 も見られるが、希少性があり競争力は高い。 近隣地域周辺の街路状況はやや劣るが、区画 整然とした住宅地域であり、幹線道路にも比 較的近く利便性等が良いため、需要は比較的 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％