別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 甲府 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -23 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.

鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市白井町字上河原５６８番５外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の農家住宅 が多い住宅地域 北4m市道 水道、下水 甲斐住吉 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 甲斐住吉駅南東方 6.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧中道町に存する農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現 状を維持するものと予測する。地価水準はやや下げ止まり傾向であるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧中道町を中心とする甲府市南部のほか隣接市の住宅地域。農家住宅が多い集落に位置することから需要 者は同一需給圏内の居住者が多いものの、圏外からの転入者も僅かだが見られる。既存の住宅地域であるが、周辺地域 における新規分譲地の分譲価格と比較すると一部に値頃感が出てきている。旧甲府市の南部や隣接市の住宅地との競合 もあり、不動産取引は少なく、取引される規模や価格帯も区々であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧中道町北東部の既存の住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等収益物件はほとんど見られない。自用目的の取 引が中心であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。よって、在来の農家住宅を中心とする 住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基 に試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧中道町の内市街地に近い既存の農家住宅地 域及びその周辺の地域において、需給は比較 的安定しており、圏外からの転入者も見られ る。 農家住宅が多い既存の住宅地域である。周辺 の農地の中に小規模分譲地が見られる等、徐 々に宅地化が進展している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％