別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 甲府 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -21 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小泉　吉廣   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市酒折１丁目７７５番１８ ｢酒折１－１３－１５｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所等も見られる住宅 地域 西4m市道 水道、下水 酒折 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 酒折駅南西方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域であるが、隣接して病院、自動車整備工場等も見られるので、雑然とした印象を拭えない。街路が 水路を跨いでいるので、住環境は品等を欠く。当分の間、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね甲府市東部の戸建住宅地域及び混在住宅地域の圏域。需要者の中心は甲府市などに勤務先を有す る勤労者層であると認められる。中心部に近接し生活利便性のほぼ良好な住宅地域であるが、周辺の市街化調整区域で 相対的に安価な分譲住宅の供給が続いているので、需要はやや弱含みに推移している。土地は約２００㎡規模で８５０ 万円前後、建売分譲物件は２，７００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅地域であり、アパートはほとんど見られないので、収益価格は求めなかった。そもそも自己使用目的の 取引が支配的であり、居住の快適性が重視され、収益性はほとんど考慮されていない実情にある。よって、規範性の高 い事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地の価格とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [108.9] [102.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山梨県の新設住宅着工戸数は回復傾向にある 。 街路条件に難があるので、需要は盛り上がら ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％