別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 甲府 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -19 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市国母８丁目９２０番１ ｢国母８－１６－３２｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ国道背後の 住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 国母 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 国母駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域の空地が分譲地として開発されつつあり、不動産需要の回復傾向から、地価水準は弱含みではあるもの の、下落幅は縮小傾向にあり、この傾向はしばらく続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市内及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、一次取得の個人需要者であり、市外からの 転入者も見られる。生活利便施設等への接近性は、概ね良好であるが、周辺幹線道路への生活道路の系統・連続性が劣 るため、新興住宅地に開発された分譲地と比較して人気は劣る。中心となる価格帯は、更地で総額１，０００万円前後 で、建物付で総額２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性が地価に及ぼす影響がない地域のため、比準価格のみの査定となったが、比準価格で採用した取引事例は近隣地 域の地域的特性と類似し、市場性を反映した適切な価格であると判断する。代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反 映し、説得力がある比準価格を採用し、単価と総額との関連にも十分に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [101.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の新興住宅地の需要は堅調であるが、古 くからの住宅地は街路事情が悪く、若い世代 から敬遠される傾向にあり、需要は弱い。 競合地域が多く、人気はやや劣るが、供給が 少ないため、下落幅は僅少である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％