別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 甲府 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -18 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市小瀬町字北屋敷５０６番９ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る開発された新興住 宅地域 東5m道路 水道 甲斐住吉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ道路 交通 施設 甲斐住吉駅南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の分譲住宅地域であり、特段の地域要因の変化もなく、当面は現状を維持するものと予測する。 地価水準は底値に近づきつつあり、ほぼ横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市内の住宅地である。需要者の中心は、一次取得者の個人で、市内居住者のほか市外からの転入者 も見られる。市街化調整区域内の分譲地の開発は盛んで、大型スーパー等の出店もあり利便性が向上しているため需要 は堅調であり、地価は安定して推移している。中心となる価格帯は、更地で８００万円前後、新築戸建物件は総額２， ５００万円前後で、競合地域が多いため販売価格は概ね横ばい傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は既成市街地に所在し、賃貸市場はそれ程成熟しておらず賃貸用建物等の建築も想定できないため、積算価格及 び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動 産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、現実の需給関係を反映した比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [102.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市内の住宅地においては、コロナ禍の影 響は少ないものの、地域経済の低迷により二 極化が進展し、地価の下落傾向が継続してい る。 甲府市南部は市街化調整区域内で宅地開発が 盛んであり、若年層を中心に堅調な需要が認 められ、地価は下げ止まりが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％