別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 甲府 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -15 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市城東２丁目２７８番 ｢城東２－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 東3.5m市道 水道、ガス、下水 金手 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 金手駅南方 490m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地との関係位置の良い在来の住宅地域であり、特に目立った地域変動要因も見受けられず、当面は現状 を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は若干弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中心市街地周縁部及びその周辺一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は、市内及びその 周辺を通勤圏とする地元の住宅一次取得者であり、転入者は少ない。標準地周辺は、中心市街地の東側周縁部に展開す る在来の住宅地域であり、便益諸施設との関係位置は良いものの、道路事情や住環境が冴えず、地価水準は若干弱含み で推移している。土地は１，３００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする在来の住宅地域で、市場での取引形態も自己使用目的が支配的であり、賃貸市場は未成熟の為、 収益還元法は適用できなかった。需要者の多くは、周辺類似不動産の取引相場に着目して意思決定を行うものと考えら れ、現実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比準 価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、売買希望価格の動向等を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [105.1] [102.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により先行きに対する不透明感は続 いている。市内の世帯数は増加しているが、 総人口は減少傾向で推移し、高齢化率は上昇 傾向にある。 中心市街地との関係位置は良いものの転入者 の少ない在来の住宅地域であり、狭隘な街路 も多く、地価水準は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％