別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 甲府 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -14 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市国母２丁目６２４番８ ｢国母２－１７－２０｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 不整形 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 甲斐住吉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 甲斐住吉駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、特に目立った地域変動要因も見受けられず、当面は現状を 維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲府市南西部を中心にその周辺一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は、市内及びその 周辺に通勤先を有する３０代から４０代の住宅一次取得者層である。標準地周辺は、沼川西側背後に展開する中規模の 一般住宅を中心とする古くからの住宅地であり、周辺における新興の分譲地等に比べ実需は弱く、地価水準は弱含みで 推移している。土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用出来なかった。取引形態は自 用目的が支配的で、需要者の多くは周辺類似不動産の取引相場に着目して意思決定を行うものと考えられ、現実の需給 関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、 周辺の公示地や基準地とのバランスや前年公示地価格からの推移を考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　甲府 -13                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により先行きに対する不透明感は続 いている。市内の世帯数は増加しているが、 総人口は減少傾向で推移し、高齢化率は上昇 傾向にある。 沼川右岸直近背後の中規模一般住宅を中心と する古くからの住宅地域であり、周辺におけ る新興の分譲地と比較して市場競争力は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％ -0.7 ％