別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 甲府 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -11 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市西田町５６８番５ ｢西田町２－３５｣ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 周辺に農地も残る区 画整然とした一般住 宅地域 南西4m私道 水道、下水 甲府 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員・連続性・街路配置が劣 る既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 甲府駅北方 2.6km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件の劣る旧来からの住宅地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。尚、 地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市北部を中心として甲府市全域に及ぶ圏域にある住宅地域である。需要者は市内在住の若年一次取 得者層を中心とし、圏外からの転入者は少ない。街路条件や生活の利便性に劣る地域であるため、住宅地としての人気 は低く、地域的な競争力は低下傾向にある。中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円程度、新築戸建で３，０ ００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、街路条件に劣る既存の住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、対象標準地の最 有効使用及び市場参加者の観点から収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺類似地域において収集した規 範性の高い取引事例を基礎にした実証的な価格である。以上により、現実の需給関係を反映した比準価格をもって鑑定 評価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地との検討も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [160.7] [104.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市内住宅地に対するコロナ禍の影響は軽 微であるが、地域経済の不振により地価水準 の横這い又は下落傾向が継続している。 狭隘で迂曲した街路が多い旧来からの雑然と した住宅地域であるため、住宅地としての人 気が低く需給関係は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％