別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 甲府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -8 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市寿町１０１５番８ ｢寿町２３－１１｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 風致地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 甲府 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 甲府駅南西方 1.9km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市の中心部に近い住宅地で、利便性が良いことから需要は安定してきたが、ハザードマップによる家屋流出 エリアになっているため、価格水準は弱含みで、今後の動向は流動的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 一部風致地区　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市中心部に近い住宅地域である。中心となる需要者は、古くからの居住者を中心に、利便性の良さ を重視する転入者の個人需要者である。土地区画整理事業により周辺街区が整備されているため、古くからの住宅地で あるが道路事情は良好で、安定した需要があり地価は概ね安定的に推移してきた。荒川沿いに所在し、ハザードマップ による家屋流出エリアに想定され、昨今の全国的な災害の動向を反映して地価は弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地として成熟しているため、収益性が地価に及ぼす影響はなく、比準価格のみの試算となった。比準価格で採 用した取引事例は、甲府市中心部の類似地域に所在する住宅地の事例で、不動産市場の動向を反映した価格であると判 断する。代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 66.1] [101.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の新興住宅地の需要は堅調であるが、古 くからの住宅地は街路事情が悪く、若い世代 から敬遠される傾向にあり、需要は弱い。 ハザードマップによる影響から地価は弱含み であるが、今後の状況は流動的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％