別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 甲府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -7 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　土屋　真人   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市後屋町字渋川２３５番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東5m市道 水道、下水 甲斐住吉 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 甲斐住吉駅南西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市南部の区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因もなく当分の間現状を維持するものと予測する。地価 水準は依然やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市内一円の住宅地域である。需要者の中心は甲府市及びその周辺市町に勤め先を有する勤労者等であ る。甲府市南部地域は宅地開発が多く供給過剰傾向にあったが、近年は適地の減少から隣接市での開発が増えており、 取引相場は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は土地で９００万円程度で、新築の建売物件は２，５００万 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、周辺に共同住宅も一部見られるが、画地規模が小さく共同住宅を想 定するのは現実的でないため収益還元法の適用は断念した。比準価格の査定においては類似性のある多数の取引事例を 収集・分析しており活用した資料等は量・質共に十分である。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるた め、比準価格を採用し、代表標準地との十分な比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [104.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市においては、過去一年間で人口が微減 、高齢化率は上昇した。区画整然とした住宅 地域については地価の下落圧力は比較的弱い 。 特別な変動要因はない。区画整然とした住宅 地域で小学校にも近く、需要は比較的安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％