別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 若狭 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若狭 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方上中郡若狭町鳥浜４９号村上３１番４外 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.2 事務所 Ｓ2 低層の小売店舗等が 見られる商業地域 東15.5m町道、南側道 水道、下水 三方 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 当町三方地域中心部の商業地 域。 街 路 １５．５ｍ町道、角 地 交通 施設 三方駅南方 700m 法令 規制 （都）  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ショッピングセンターや役場庁舎が所在する中心商業地域であるが、人口減少から客足は少なく商業地域として の活気に欠ける。新規立地の動きは殆ど認められず、地価は引き続き下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町三方地域の商業地域及びその周辺地域一円のほか、広域的には当町全域や美浜町、おおい町、高浜町 、小浜市の類似地域も圏域に含む。需要層は従来から同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者等が中心。郡部の商業地 域では顧客が地元住民にほぼ限定され、郊外型店舗との競合から客足が少ないため、不動産取引が殆ど認められない。 不動産取引が非常に少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗等が中心であり、貸店舗等は殆ど認められず賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算し得なか った。比準価格は当町の商業地域における取引事例が極めて少なく広域的に取引事例を採用した上、取引時点のやや古 い事例等をも採用したが、各補修正並びに要因比較は適正に行い得た。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準 価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井美浜 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [103.4] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若狭町では人口が減少傾向にあるため、観光 による地域振興が図られているが、Ｒ２年観 光客入込数はコロナ禍のため、対前年比▲１ ４．７％。 近隣地域周辺で「ウエディングドレスミュー ジアム（仮称）」が整備中であり、２０２２ 年度オープン予定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％