別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 若狭 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若狭 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方上中郡若狭町館川１号館川１番２０ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m町道 水道、下水 三方 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 当町三方地域中心部の住宅団 地である。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 三方駅西方 240m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域として熟成しつつある。ＪＲ三方駅やショッピングセンターに近い立地条件にあり居住環境は良 いが、割安な住宅団地との競合から取引は低調であり、地価は引き続き弱含みで推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町三方地域の住宅地域を中心に、広域的には当町全域や美浜町、小浜市郊外の類似地域も圏域。需要層 は当町居住者や地縁関係者が殆どである。近隣地域を含む周辺は官公署や学校等の公共公益施設が近く買物の便も良い ことから住宅地としての選好性は高いが、町内や隣接市町郊外には割安な住宅団地も多いため、需要は低調である。不 動産取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多い住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算し得なかった。比準価格は 当町の住宅地域における取引事例が極めて少なく、広域的に取引事例を採用した上、時点のやや古い事例等をも採用し たが、各種補修正等は適正に行い得ており、求められた比準価格の精度は高い。よって、現実の経済行為である取引事 例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、世帯数は微減傾向。Ｒ３． １１時点の敦賀労働基準監督署管内の有効求 人倍率は１．９０倍。 ＪＲ小浜線（小浜－東舞鶴間）は令和３年１ ０月のダイヤ改正に合わせ減便。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％