別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福井美浜 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井美浜 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.

鑑定評価額 3,050,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方郡美浜町郷市１３号横田１番２内 ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する駅前の 商業地域 西12m県道、北側道 水道、下水 美浜 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 道の駅「はまびより」整備計 画中 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 美浜駅南方 80m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は美浜駅前の既成商業地域であるが、道の駅「はまびより」の整備が行われており、南側２７号線沿い に観光農園が準備される。地価は明るい変化が見られるものの当面は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美浜町内の商業地域及びその周辺の若狭町を含む圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ限ら れた個人若しくは事業者である。店舗経営者の高齢化及び隣接市町の大型店舗への顧客流出等により商勢は弱い。道の 駅や観光農園が計画される等の明るい変化はあるが、土地に対する需要は弱く、取引、売り物件は少ない。また成立す る価格も個別的な事情を含むものが多く、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗が中心となっており、賃貸物件はなく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため収 益価格は試算しなかった。よって、本件においては駅前の既成商業地であるという所在地の実情を考慮し、標準地間の 広域的、総合的な検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の影響、事業主の高齢化、大型店へ の流出が続く。県内経済は、持ち直しつつあ るものの新型コロナウイルス感染症の動向等 が注視される。 西側に道の駅「はまびより」の整備計画が進 捗中。開業は令和４年度予定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％