別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福井美浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井美浜 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.

鑑定評価額 2,620,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方郡美浜町久々子４８号橋本浜２番１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗等が 見られる既成住宅地 域 南6.5m町道 水道、下水 美浜 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 付近に久々子海水浴場が存す る。 街 路 ６．５ｍ町道 交通 施設 美浜駅西方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は民宿等も見られる既成住宅地域であり、今後とも現状のままの住環境を維持していくものと予測する 。地価は需要が低迷しており、民宿も減少傾向にあることから下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美浜町内の既成住宅地。需要者の中心は町内の居住者が中心であるが、久々子海水浴場が付近にある事か ら民宿や別荘等も散在し、町外の需要者も一部認められる。人口の減少、高齢化が進み公共事業以外の土地取引件数は 極めて少なく土地に対する需要は弱い。需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はなく、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかっ た。よって、本件においては民宿等も見られる住宅地域であるという所在地の実情を考慮して、自用目的での取引を主 とした規範性ある取引事例により求めた比準価格が実証性あるものと判定し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井美浜 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 95.6] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浜町の人口減少は県平均を大きく上回って いる。県内経済は、持ち直しつつあるものの 新型コロナウイルス感染症の動向等が注視さ れる。 新型コロナウイルス感染症の影響で海水浴場 の入込客数は減少。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％