別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 越前 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越前 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹生郡越前町内郡１８字北三ツ屋１４番１ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ既成商業 地域 南12m町道、西側道 水道、下水 神明 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 神明駅西方 4.8km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく現状維持で推移すると思料する。絶対数は少ないながらも一定水準の成約事例も見 られることから、地価は小幅な値動きを示しながらも概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日地区の近隣商業地域や混在地域を中心に、広域的には越前町全域の近隣商業地域や混在地域の他、鯖 江市西部の類似地域も圏域に含む。需要層は地縁性をもつ個人や個人事業者が中心。既存商店街の繁華性は依然として 低い状況にあるが、朝日地区市街地付近の人口・世帯数は増加傾向にあることから商業地の土地需要も概ね安定的と思 料する。なお、土地取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、朝日地区や織田地区の類似地域に位置する正常取引を採用した。いずれも地域格差は小さく、市場性を反 映した規範性のある価格が得られた。一方、自用の店舗が中心で賃貸事業者向けの賃貸市場は形成されていないため収 益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 朝日地区の人口は減少、世帯数は微増傾向。 新型コロナウイルス感染症の影響が見られる が、個人消費・雇用情勢とも緩やかに持ち直 しつつある。 市街地内での新規出店等は殆どなく、地域要 因に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％