別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 越前 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越前 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹生郡越前町西田中１丁目４０４番外 ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗が見 られる区画整理済の 住宅地域 東16m町道 水道、下水 神明 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１６ｍ 町道 交通 施設 神明駅西方 4.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の良い住宅地として徐々に熟成度を高めていくと予測する。宅地需要は堅調であり、地価は安定的に推移 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日地区市街地の住宅地を中心に、土地区画整理済みの住宅地等の新興住宅地も圏域。需要層は越前町居 住者が中心である。住環境の整った地域であり、近隣及びその周辺では不動産業者による宅地分譲も見られることから 、土地需要は安定的に推移している。なお、土地価格については、画地条件によって価格帯に幅があり、需要の中心と なる価格帯は見いだしにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域内に位置する事例のほか、朝日地区の住宅地に位置する時点の新しい正常取引を採用し得た。ま た、地域格差も小さく、市場性を反映した説得力のある価格である。一方、自己使用の戸建住宅地を中心とする地域で あり、共同住宅等の賃貸物件は認められないことから収益価格は試算できなかった。よって、比準価格を妥当と認め、 かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越前 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [100.0] 100 [ 63.4] [102.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 朝日地区の人口は減少、世帯数は微増傾向。 新型コロナウイルス感染症の影響が見られる が、個人消費・雇用情勢とも緩やかに持ち直 しつつある。 地区内の人口・世帯数とも増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -12.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％