別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 永平寺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   永平寺 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉田郡永平寺町松岡松ケ原１丁目５２０番 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等も見られる新興住 宅地域 北6m町道 水道、下水 観音町 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 観音町駅北方 420m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅のほか空地等も見られる新興住宅地域であり、今後も緩やかに熟成度を深めてゆくものと 予測する。地価は景気の動向等にもよるが、当面は比較的底堅く推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は永平寺町旧松岡町地区の新興住宅地域を中心に広がる圏域と把握され、需要者は永平寺町居住者を中心に 隣接市にも存するものと思料される。大きな地域変化はないが、周辺では小規模な分譲も見られ、需要は比較的底堅い ものと思料される。需要の中心となる価格帯は、やや幅があるが土地で２００㎡～２５０㎡、８００万円台～１０００ 万円台程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが 困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、 説得性ある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　永平寺 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 80.1] [100.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は微減、世帯数は微増傾向にある 。景気は新型コロナウイルス感染症の影響も 見られるが、緩やかに持ち直しつつある。 地域内で目立った変化はないが、周辺で小規 模分譲が見られる等、需要は比較的堅調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％