別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 坂井 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 5-3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市春江町為国幸１１番１１ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 事務所兼住宅 Ｓ3 店舗、事務所等が建 ち並ぶ近隣商業地域 東11m県道 水道、下水 春江 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 春江駅南方 200m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 顧客は大型店に流出しており、旧来からの既成商業地は衰退傾向にある。土地需要も弱い状況が続いているが、 住宅地との価格が接近してきており、地価は若干の下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 具体的な同一需給圏は坂井市春江町中心部の商業地域若しくはその周辺地域であり、より広域的には坂井市全域の商業 地域も含む。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者が中心である。既成商業地における新規出店は 少なく、商業地としての需要はやや弱いものの、割安感があり住宅地需要も認められるため、全般的な需要は底堅いも のがある。商業地全般に取引事例は少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用が多く、賃貸市場は未成熟であり需要もないため、収益価格は試算し得ない。比準価格は、商業地の取引事例数が 少なく、丸岡町の近隣商業地の事例、路線商業地の事例、混在地の事例を採用せざるを得なかったが、適切に地域要因 格差の査定を行っており、規範性は高い。よって、本件においては、代表標準地との均衡に留意の上、市場性を反映し た実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂井 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [ 99.0] 100 [ 93.4] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂井市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向にある。また、旧春江町の人口も微減傾 向にあるが、減少率は坂井市全体より小さい 。 ＪＲ春江駅に近く若干の人通りは見られるが 、顧客はアルプラザ・アミや周辺の大型小売 店に流れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％