別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 坂井 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 -7 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 6,360,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市坂井町新庄２丁目３２１番 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、下水 丸岡 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    85 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       221 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ丸岡駅近くの土地区画整 理事業により開発された住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 丸岡駅南東方 580m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成していくものと予測する。最寄駅や幹線道路等に近く、 一定の需要があり、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂井市坂井町の新興住宅地域、より広域的には坂井市全域の新興住宅地域も含まれる。需要者の中心は、 坂井市内居住者が大半を占めるが、周辺市等からの転入も見られる。ＪＲ丸岡駅、幼稚園、小学校、店舗、市役所に近 く利便性は良いため一定の需要があり、需給関係は安定している。周辺地域で売買が散見される。需要の中心となる価 格帯は、土地は２００㎡程度で６００万円～７００万円程度。また、新築の戸建住宅はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 用途地域が第１種低層住居専用地域で戸建住宅が中心の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は求 めることが出来なかった。比準価格は坂井町の新興住宅地域の事例を中心に採用して得られた価格で、市場性を反映し た実証的な価格として説得力に富む。快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性のある取 引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂井 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂井地区の人口は微減、世帯数は微増傾向に ある。景気はコロナ禍により厳しい状態にあ る。持ち直しの動きが見られるが、先行きは 不透明である。 ＪＲ丸岡駅から徒歩圏内の住宅地域で利便性 が良いことから一定の需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％