別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 坂井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　池谷　昌也   TEL.

鑑定評価額 2,250,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市三国町神明２丁目１２番 ｢三国町神明２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4.2m市道 水道、下水 三国 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 北東方に神明神社がある 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 三国駅西方 570m 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は下落幅をやや縮小して推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂井市三国町内の住宅地域である。需要者の中心は坂井市三国町内居住者が大半を占める。神社、寺院が 見られ図書館、小学校、三国駅、店舗に近く利便性は良い。既成住宅地域であり需要は弱い。地域内で売買はほとんど 見られず価格の把握は難しい。新築の戸建物件はほとんど見られず把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が成立していないため、収益価格 は試算しなかった。よって、市内類似地域の地価水準との均衡に留意、市場の特性を考慮し、比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ２年度新設住宅着工戸数福井県３９６１件 で前年比１７．９％減。Ｒ２年土地取引件数 坂井市７４８件で前年比１７．６％減。 地域東方に三国コミュニティセンタ－が平成 ３１年３月移転始動。地域南方に出村北前茶 屋が令和３年４月開店。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％