別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 あわら -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あわら -5 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あわら市自由ケ丘２丁目２１０５番 ｢自由ケ丘２－２１－２１｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興住宅地域 北6m市道 水道、下水 芦原温泉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ芦原温泉駅北東方に土地 区画整理事業により開発され た大規模な住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 芦原温泉駅北東方 700m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も熟成度を深めてゆくものと予測する。地価は割安感 もあり比較的強含みで推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあわら市旧金津町地区市街地外縁部付近の新興住宅地域を中心に広がる圏域と把握され、需要者はあわら 市居住者が中心と思料されるが、市外からの需要も認められる。地域内に大きな変化はないが、周辺では住宅の新築も 見られ、駅に比較的近い新興住宅地域として割安感も出てきている。取引される価格については幅があるが、需要の中 心となる価格帯は２００～２５０㎡程度の土地で４００万円～６００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが 困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、 説得性ある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あわら -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、世帯数は微増傾向にある 。景気は新型コロナウイルス感染症の影響に より一部で厳しい状況が続くも、緩やかに持 ち直しつつある。 大きな変化はないが、周辺一帯では住宅の新 築が見られる等、需要は底堅く推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％