別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 あわら -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あわら -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あわら市西温泉２丁目５０８番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 西6m市道 水道、下水 あわら湯のまち 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 あわら湯のまち駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様の状況で推移すると思われる。住宅地需要は弱い状況が続い ており、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦原地区市街地近郊の住宅地域を中心に、郊外の住宅地域やあわら市全域の住宅地域も圏域。需要層は芦 原地区居住者が中心である。市街地中心部からやや離れた地域であり、利便性の観点から土地需要は弱含みにある。ま た、芦原地区郊外の住宅地では一定の取引も認められるが、成約価格は総じて低いものが多い。土地取引そのものが少 なく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、芦原地区の住宅地に位置する事例を採用した。時点のやや古い事例も含まれるが、いずれも正常取引でか つ、地域格差判定も適切である。一方、戸建住宅利用を中心とする住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還 元法の適用は断念した。よって、比準価格を妥当と認め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あわら -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [104.0] 100 [123.2] [101.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦原地区の人口は減少、世帯数ほぼ横ばい傾 向。新型コロナウイルス感染症の影響が見ら れるが、個人消費・雇用情勢とも緩やかに持 ち直しつつある。 地区内の人口・世帯数とも概ね安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％