別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 あわら -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あわら -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あわら市二面１丁目７０３番 ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南6m市道 水道、下水 あわら湯のまち 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 あわら湯のまち駅北東 方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、今後も同様の状況で推移すると思われる。旧芦原地区市街地の住宅地需要は弱く 、取引も少ない。そのため、地価下落幅は拡大傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦原地区市街地の住宅地域を中心に、郊外の住宅地域やあわら市全域の住宅地域も圏域。需要層は芦原地 区居住者が中心である。市街地中心部に近い利便性の良い住宅地であるが、芦原地区の住宅地需要は弱く、安価での取 引も目立つ状況にある。また、土地取引そのものが少なく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、芦原地区の住宅地に位置する事例を中心に採用した。地域格差のやや大きな事例も含まれるが、時点の新 しい正常取引を中心に採用しており、規範性のある価格と思料する。一方、戸建住宅を中心に空地等も見られる住宅地 域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を妥当と認めて、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦原地区の人口は減少、世帯数ほぼ横ばい傾 向。新型コロナウイルス感染症の影響が見ら れるが、個人消費・雇用情勢とも緩やかに持 ち直しつつある。 旧芦原地区市街地の住宅地需要は弱く、売り 希望価格・成約価格とも低いものが多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％