別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 鯖江 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鯖江 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鯖江市水落町３丁目１６０２番 ｢水落町３－１６－３｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、下水 神明 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南   250 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 神明駅南東方 900m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鯖江市近郊に位置する福井鉄道福武線以東の住環境の良好な住宅地域であり、小規模開発等による高値の土地取 引も一時期見られたが、近年はやや落ち着いており、地価は安定的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鯖江市市街地中心部から郊外にかけての住環境の良好な住宅地域である。需要者の中心は鯖江市内の居住 者であるが、隣接市町からの流入も認められる。国道や大型商業施設への接近性に優れ、小学校にも近接するなど利便 性の点からも需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地が７００万円～９００万円程度、新築戸建は２，０００ 万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、標準地の画地条件等を考慮しても収益物件の想定を行うことは困難であるため、収 益価格は試算しなかった。比準価格は、水落町のほか鯖江市市街地中心部付近の戸建住宅地の事例を採用しており、地 域格差も比較的小さいことから規範性は高いものと思料する。よって、本件においては、市場性を反映した実証的な比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鯖江市の総人口は概ね増加傾向、世帯数は増 加している。上半期土地取引件数はコロナ禍 前は増加傾向であったが、ここ２年は落ち着 いている。 近隣地域周辺の小学校南側において小規模開 発（１１区画）があり、分譲開始から約１年 で４区画が成約済み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％