別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 勝山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝山 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝山市荒土町新保６字大仏１０３番 ②地積 　(㎡) 668   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 1:2 老人ホーム Ｓ3 店舗、一般住宅等が 建ち並ぶ路線商業地 域 東16m県道 水道、下水 勝山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南   155 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 勝山市郊外の国道４１６号沿 いに商業集積目的で開発され た路線商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 勝山駅北西方 3.5km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地からは遠く離れて大型の商業施設が国道沿いに集積する路線商業地域で、近接する南方の「道の駅（恐竜 渓谷かつやま）」周辺での産業団地整備計画も動き出しており、地価水準も強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝山市を中心に、永平寺町及び大野市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は広い駐車場の 確保が可能なことから県内の大型小売店事業者等の法人である。近隣地域及び周辺地域は、勝山インター線の全線開通 や道の駅「恐竜渓谷かつやま」のオープン及びその隣接地での産業団地整備計画等の土地利用を促進する地域要因の変 動により、地価水準は上昇基調にある。ただ、取引は少なく画地規模が様々で需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の商業地における信頼性のある取引事例を基に査定した。収益価格は、周辺は自用物件が多く 賃貸市場が成熟していないためその試算は断念した。なお、典型的需要者は自己使用目的の法人事業者であり、当該需 要者は立地条件や規模、繁華性等の市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の説得力は高いと判断さ れる。よって、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [153.9] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 勝山市の人口、世帯数とも減少傾向。令和３ 年における１０月までの新設住宅着工戸数は 福井県全体で４，０３３戸で前年同期比で約 ２１％の増加。 長尾山総合公園のパークＰＦＩによる再開発 や道の駅「恐竜渓谷かつやま」の隣接地での 産業団地整備計画が動き出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％