別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 勝山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝山 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝山市元町３丁目８２１番７ ｢元町３－８－６６｣ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西5.5m市道 水道、下水 勝山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       305 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 空地等未利用地も混在する既 成住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 勝山駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 価格形成に影響を与える特段の変動要因は認められないため、当面は現状のまま推移すると予測される。また、 既成住宅地域に対する需要は弱く人口減少もあり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、勝山市街地内の住宅地域を中心に広域的には隣接の大野市街地内の住宅地域も含む。少子高齢化や人口 減少の進む中、市の転入施策もあるが転入者は少なく、需要者は市内居住者が大半を占める。土地に対する需要は弱く 取引件数も少なく、また、個別事情を反映してか安価な額で取引されるものも散見され、需要の中心となる価格帯は見 出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の信頼性のある取引事例を基に査定した。収益価格は、周辺は自用物件が多く賃貸市場が成熟 しておらず収益性の価格接近に馴染まないためその試算を断念した。なお、典型的需要者は個人のエンドユーザーであ り、当該需要者は市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の説得力は高いと判断される。よって、代 表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 勝山市の人口、世帯数とも減少傾向。令和３ 年における１０月までの新設住宅着工戸数は 福井県全体で４，０３３戸で前年同期比で約 ２１％の増加。 長尾山総合公園のパークＰＦＩによる再開発 や道の駅「恐竜渓谷かつやま」の隣接地での 産業団地整備計画が動き出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％