別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
小浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小浜 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀   TEL.
鑑定評価額 58,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小浜市府中１６号丁ノ向１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,088  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 県道沿いに店舗が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西25m県道、北西側道 水道、下水 小浜

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   320 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 舞鶴若狭自動車道小浜ＩＣや
道の駅若狭おばまに近い路線
商業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 小浜駅東方

1.7km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、県道沿いに店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も熟成度を深めてゆくものと予測する。小浜ＩＣ
と中心部を結ぶ幹線道路沿いで比較的繁華性は高く、地価も当面安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小浜市内の幹線道路沿い商業地域を中心とする圏域であり、需用者は小浜市内の事業者を中心に市外にも
存するものと思料される。中心部の既存商業地から郊外型店舗への顧客流出傾向が見られ、景気の動向にもよるが比較
的底堅い需要が見込まれる。類似地域における土地取引は少なく、また取引される価格帯もまちまちであることから、
需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自己使用の店舗等を中心とする地域で、商業用賃貸市場の成熟の程度は低く、周辺類似地域等で見られる
取引も自己使用目的のものが支配的と思料される。よって、説得性に劣る収益価格は参考に留め、比準価格をもって妥
当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　敦賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[144.3]		 [100.0]
100		 53,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少傾向、世帯数は概ね横ばい
で推移している。景気は新型コロナウイルス
感染症の影響も見られるが、緩やかに持ち直
しつつある。

スーパーの改装が見られたが、地域内に大き
な変化はなく、需要は比較的安定的に推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１０５

-34		 小浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
北西19.8m、
角地
（都） 準工

(70,200)
b ２２１０５

-46		 小浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m県道、
西5m、二方路
（都） 商業

(90,400)
c ２１１０３

-88		 小浜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m県道、
中間画地
（都） １住居

(70,200)
d ２０２０８

-104		 小浜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m国道、
西8.6m、
二方路
（都） 商業

(90,400)
e ２１２０５

-27		 敦賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11.8m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,455  		 100
[  80.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
41,929 		 100
[  80.1]
52,346 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,300 
b (　           ) 
51,618  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
55,545 		 100
[ 103.5]
53,667 
53,700 
c (　     35,024) 
50,034  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,933 		 100
[  90.0]
54,370 
54,400 
d (　           ) 
55,737  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
55,851 		 100
[ 105.9]
52,739 
52,700 
e (　           ) 
42,385  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
43,710 		 100
[  83.8]
52,160 
52,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,500 円／㎡]  



小浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地化しつつあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,216,460 
2,936,465 
9,279,995 
7,964,000 
1,315,995 		 （　0.9438）
1,242,036 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     23,000,667 円　　　　（　     21,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 396.00 Ｓ2 792.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   1,088 ㎡     27.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、事務所は各階の部分貸し ⑦有効率　  95.7 ％
の理由		 低層の店舗・事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
396.00 
97.7 
387.00 
1,630 
630,810 		 6.0  3,784,860 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
396.00 
93.8 
371.25 
1,220 
452,925 		 6.0  2,717,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
792.00 
95.7 
758.25 

1,083,735 		 6,502,410 
0 
⑨年額支払賃料      1,083,735 円　×　12ヶ月　＝　      13,004,820 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     758.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,004,820 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,350,882 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,157,938 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,502,410 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,522 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,216,460 円　　　　（　        11,228 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小浜賃０
　　　　-68		 1,451  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,621 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小浜賃０
　　　　-77		 1,484  
(   1,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]
1,784 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 660,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 405,265 円  　　　       13,508,820　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      471,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,179,700 円  　　　　    110,000,000　×　　  65.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,936,465 円　（　　　　　　         2,699 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     792.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0680 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,964,000 円  
（　　　　　         7,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,216,460 円      
②総費用 2,936,465 円      
③純収益　①－② 9,279,995 円      
④建物等に帰属する純収益 7,964,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,315,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,242,036 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,000,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,100 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
小浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小浜 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.
鑑定評価額 58,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小浜市府中１６号丁ノ向１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,088  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 県道沿いに店舗が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西25m県道、北西側道 水道、下水 小浜

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   320 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 舞鶴若狭自動車道小浜ＩＣ付
近の路線商業地域である。		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 小浜駅東方

1.7km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部や小浜ＩＣに近い立地条件から交通量が多く、路線商業地域として熟成しつつある。今後も地価は
安定的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小浜市の幹線及び準幹線沿線の路線商業地域及びその周辺地域一円のほか、広域的には当市一円や嶺南地
方の類似地域も圏域。需要層は同一需給圏内に地縁性を持つ法人事業者のほか、県外の法人事業者も含む。店舗集積度
の高い当市東部の国道２７号や小浜ＩＣ付近の路線商業地域に客足が流れている影響から、他の路線商業地域では新規
出店等の動きは殆ど認められない。画地規模に応じて価格帯はまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は路線商業地域の特徴として駐車スペースを広く設ける必要から建物の賃貸面積が小さく、土地価格に見合う
賃料を家賃に十分転嫁できないため低位に試算された。比準価格は商業地域における取引事例が少なく、広域的に取引
事例を採用した上、取引に事情を含む事例等をも採用したが、各補修正は適正に行い得た。よって、代表標準地からの
検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　敦賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[143.5]		 [100.0]
100		 53,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、世帯数は微増傾向。新型コ
ロナウイルス感染症拡大防止のため、Ｒ３年
度も昨夏に続き市内全８ヵ所の海開き中止。


小浜ＩＣ近くの道の駅「若狭おばま」に新た
な観光拠点として期待されるレストランオー
プン（Ｒ３．６）。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１２０５

-58		 小浜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西15m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b ２１２０２

-65		 敦賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東19m国道、
南15.6m、
角地
（都） 近商

(100,300)
c ２１２０５

-27		 敦賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11.8m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d ２１２０３

-147		 大飯郡高浜町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,307  		 100
[  70.0]		 [  98.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
50,476 		 100
[  96.6]
52,253 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,300 
b (　           ) 
69,282  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
65,360 		 100
[ 121.3]
53,883 
53,900 
c (　           ) 
42,385  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
43,710 		 100
[  82.0]
53,305 
53,300 
d (　           ) 
39,039  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.4]
51,737 		 100
[  96.1]
53,837 
53,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -25.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,600 円／㎡]  



小浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街地的形態を整えた地域内に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,078,968 
2,858,218 
9,220,750 
7,674,400 
1,546,350 		 （　0.9438）
1,459,445 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     27,026,759 円　　　　（　     24,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 396.00 Ｓ2 792.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   1,088 ㎡     27.3 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の店舗・事務所が中心であり上記のとおり判定。１階店舗フロア貸し、２階事務所部分貸しを想定。 ⑦有効率　  95.7 ％
の理由		 低層店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
396.00 
97.7 
387.00 
1,680 
650,160 		 3.0  1,950,480 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
396.00 
93.8 
371.25 
1,159 
430,279 		 1.0  430,279 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
792.00 
95.7 
758.25 

1,080,439 		 2,380,759 
0 
⑨年額支払賃料      1,080,439 円　×　12ヶ月　＝　      12,965,268 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     758.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,965,268 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,339,727 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,057,541 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,380,759 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,427 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,078,968 円　　　　（　        11,102 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小浜賃０
　　　　-68		 1,451  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,673 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,684 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 敦賀賃０
　　　　-123		 1,720  
(   1,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
1,733 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 401,918 円  　　　       13,397,268　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      471,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,136,800 円  　　　　    106,000,000　×　　  65.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,858,218 円　（　　　　　　         2,627 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     792.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0680 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,674,400 円  
（　　　　　         7,054 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,078,968 円      
②総費用 2,858,218 円      
③純収益　①－② 9,220,750 円      
④建物等に帰属する純収益 7,674,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,546,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,459,445 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,026,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,800 円／㎡）