別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小浜 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小浜市多田１５号青良１２番４ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6.5m市道 水道、下水 小浜 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 山麓付近に開発された住宅地 域である。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 小浜駅南東方 2.9km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当市東部の住宅地域として熟成している。山麓付近という立地条件から市場での人気は高くないが、人気の当市 東部の住宅エリアの中では割安感があるため、地価は小幅な下落で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小浜市近郊及び郊外の住宅地域一円である。需要層は小浜市居住者が殆どを占めるが、周辺市町からの転 入者も含む。当市東部の国道２７号背後の生守地区では土地価格の手頃な宅地の供給が続いており需要も概ね安定して いるが、当市北部や西部の住宅エリアでは需要の弱い状況が続いている。土地は２００㎡程度で６００～７００万円程 度を中心に取引が行われている。新築住宅は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多い住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格 は取引に事情を含む事例や時点のやや古いもの等をも採用したが、各補修正は適正に行い得た。よって、代表標準地か らの検討を踏まえ、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小浜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [117.3] [100.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、世帯数は微増傾向。Ｒ３． １１時点の敦賀労働基準監督署管内（小浜） の有効求人倍率は１．６９倍。 当市東部の住宅エリアは国道２７号背後とい う立地条件から利便性が良く需要は概ね安定 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％