別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小浜 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小浜市南川町５４番 ｢南川町９－５｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が多い区画整理済の 住宅地域 北8m市道 水道、下水 小浜 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により開発 された住宅地域。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 小浜駅東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性上位の閑静な住宅地域として熟成しつつある。従来から市場での人気は高いものの宅地供給量が少ないた め、今後も地価は安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ小浜駅を中心に直線で約１㎞圏内の住宅地域一円である。需要層は小浜市居住者が殆どを占める。近 隣地域を含む周辺は官公署や学校、病院、文化施設等の公共公益施設が近く買物の便も良いことから住宅地としての選 好性が高いため、需給関係は安定している。しかしながら、取引が少なく価格帯がまちまちであり需要の中心となる価 格帯は見出せない。また、新築住宅も殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算し得なかった。比準価格は 当市市街地の類似地域に存する取引事例が少なく、取引に事情を含む事例や時点のやや古い事例等をも採用せざるを得 なかったが、慎重な事例分析を行って試算したものであり精度は高い。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小浜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [ 73.5] [100.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、世帯数は微増傾向。Ｒ３． １１時点の敦賀労働基準監督署管内（小浜） の有効求人倍率は１．６９倍。 小浜市南川町で市民が利用できるフィットネ スジム完備の新健康管理センターが着工（令 和５年１月完成予定）。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％